공인중개사 시험은 1차와 2차로 나뉘고, 두 시험에 모두 합격해야 공인중개사 자격을 얻습니다. 학력이나 경력 조건이 있는지, 어떤 과목을 보는지부터 확인하는 분이 많습니다.
이 글은 2026년 10월 12일 조회한 공인중개사법·시행령·시행규칙 원문(2026년 8월 28일 시행본)을 기준으로 정리했습니다.
시험 일정과 응시료는 해마다 시험시행기관이 공고합니다. 이 글에는 적지 않았으니 시행기관 공고에서 확인하세요.
공인중개사 시험 핵심 요약
- 응시자격: 공인중개사법령에 학력·경력 응시요건 조항은 없습니다. 다만 부정행위로 처분받은 사람은 5년간 응시자격이 정지됩니다.
- 시행 주체: 시·도지사가 시행합니다. 국토교통부장관이 직접 출제하거나 시행할 수도 있습니다.
- 1차 과목: 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 2과목입니다.
- 2차 과목: 중개사법령·중개실무, 부동산공시법령·세법, 부동산공법 3과목입니다.
- 합격 기준: 1차·2차 모두 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이 원칙입니다.
- 개업은 별도: 자격을 따도 중개업을 하려면 실무교육을 받고 중개사무소 개설등록을 해야 합니다.
공인중개사 시험 응시자격
공인중개사가 되려면 공인중개사자격시험에 합격해야 합니다(공인중개사법 제4조①). 법과 시행령의 시험 조문(시행령 제5조~제10조)에는 학력·경력·나이 같은 응시요건이 없습니다.
대신 법령에는 아래 두 가지 제한이 있습니다.
- 부정행위자: 시험에서 부정한 행위를 한 응시자는 그 시험이 무효가 되고, 처분일부터 5년간 응시자격이 정지됩니다(법 제4조의3).
- 자격취소자: 공인중개사 자격이 취소된 뒤 3년이 지나지 않은 사람은 공인중개사가 될 수 없습니다(법 제6조).
그 밖의 응시 관련 세부 사항은 해당 연도 시험 시행공고에서 확인하세요. 응시자격을 확인하는 일반적인 방법은 자격증 응시자격 확인방법에 정리돼 있습니다.
시험 시행 주체와 공고
- 시행: 시·도지사가 시행합니다(법 제4조①). 국토교통부장관은 시험 수준의 균형 유지 등을 위해 필요하면 직접 출제하거나 시행할 수 있고, 이때 정책심의위원회 의결을 미리 거칩니다(법 제4조②, 시행령 제3조).
- 위탁: 시험 시행 업무는 공기업·준정부기관 또는 협회에 위탁할 수 있고, 위탁하면 관보에 고시합니다(시행령 제36조②③).
- 횟수: 매년 1회 이상 시행합니다(시행령 제7조①).
- 공고: 예정 시험일시·방법 등 개략 사항은 매년 2월 말일까지, 시험일시·장소·합격자 결정방법·응시수수료 반환 등은 시험일 90일 전까지 공고합니다(시행령 제7조②③).
공고를 어디서 보고 어떻게 확인하는지는 자격증 시험 일정 확인 방법을 참고하세요.
1차·2차 시험과목
시험과목은 공인중개사법 시행령 별표 1에 있습니다.
| 구분 | 시험과목 |
|---|---|
| 1차 | 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) |
| 1차 | 민법(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차) 및 민사특별법 중 부동산 중개 관련 규정 |
| 2차 | 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 관련 법령(공인중개사법, 부동산 거래신고 등에 관한 법률) 및 중개실무 |
| 2차 | 부동산공시 관련 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절·제3장) 및 부동산 관련 세법 |
| 2차 | 부동산공법(국토계획법, 건축법, 도시개발법, 도시정비법, 주택법, 농지법) 중 부동산 중개 관련 규정 |
시험 방법과 합격 기준
| 항목 | 1차 | 2차 |
|---|---|---|
| 응시 대상 | 제한 조항 없음 | 1차 합격자 |
| 출제 원칙 | 선택형 | 논문형 |
| 가미 가능 | 주관식 단답형·기입형 | 주관식 단답형·기입형 |
| 합격 기준 | 매 과목 40점 이상 평균 60점 이상 | 매 과목 40점 이상 평균 60점 이상 |
- 시험은 1차와 2차로 나눠 시행하고, 2차는 1차 합격자를 대상으로 합니다(시행령 제5조①).
- 시행기관장이 필요하면 1차와 2차를 같은 날 시행할 수 있습니다. 이때 1차에 불합격하면 2차는 무효입니다(시행령 제5조②③).
- 출제 형식은 원칙만 법령에 있습니다(시행령 제5조④⑤). 실제 문항 형식은 시행공고에서 확인하세요.
- 1차에 합격하면 다음 회 시험에 한해 1차가 면제됩니다(시행령 제5조⑥).
- 2차는 선발예정인원이나 최소선발인원·비율을 미리 공고한 경우 매 과목 40점 이상인 사람 중 총득점 순으로 합격자를 정할 수 있습니다(시행령 제10조②~⑤).
합격부터 개업까지 절차
- 시행공고 확인: 일정·장소·응시수수료를 확인합니다.
- 응시원서 제출: 국토교통부령에 따라 원서를 냅니다(시행령 제8조①).
- 1차·2차 시험: 1차 합격 후 2차에 응시합니다.
- 합격자 공고·자격증 교부: 시·도지사는 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내에 자격증을 교부합니다(시행규칙 제3조①).
- 실무교육: 개설등록 신청일 전 1년 이내에 시·도지사가 실시하는 실무교육(45시간)을 받습니다(법 제34조①, 시행령 제28조①).
- 중개사무소 개설등록: 사무소를 둘 지역의 시장·군수·구청장(등록관청)에 신청합니다(법 제9조①). 등록관청은 신청일부터 7일 이내에 서면으로 통지합니다(시행규칙 제4조②).
- 보증 설정·등록증 교부: 업무 개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁을 해야 합니다(법 제30조③). 등록관청은 보증 설정을 확인한 뒤 등록증을 교부합니다(시행규칙 제5조①).
자격 취득과 중개사무소 개설등록은 다릅니다
공인중개사법은 「공인중개사」(자격 취득자)와 「개업공인중개사」(개설등록을 한 사람)를 따로 정의합니다(법 제2조). 시험 합격만으로 바로 중개업을 할 수 있는 것은 아닙니다.
| 구분 | 법령상 요건(요지) |
|---|---|
| 신청 자격 | 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인만 신청 가능(법 제9조②) |
| 실무교육 | 등록신청일 전 1년 이내 실무교육 수료(법 제34조①, 시행령 제13조①) |
| 사무소 | 건축물대장에 기재된 건물에 사용권 확보(시행령 제13조①) |
| 결격사유 | 미성년자, 피성년·피한정후견인, 복권되지 않은 파산자, 일정 기간이 지나지 않은 형 선고자 등은 등록 불가(법 제10조①) |
| 보증 | 업무 개시 전 보증보험·공제 가입 또는 공탁(법 제30조③) |
- 소속공인중개사: 개업공인중개사에 고용돼 일하려면 고용 신고일 전 1년 이내에 실무교육을 받아야 합니다(법 제34조②).
- 연수교육: 실무교육을 받은 개업·소속공인중개사는 2년마다 연수교육(12~16시간)을 받습니다(법 제34조④, 시행령 제28조③).
- 실무교육 면제: 폐업신고 후 1년 이내 재등록, 소속공인중개사 고용관계 종료 신고 후 1년 이내 등록 신청 등은 실무교육 의무가 없습니다(법 제34조① 단서).
주의: 다른 사람에게 자기 성명을 사용해 중개업무를 하게 하거나 자격증을 양도·대여하면 자격이 취소됩니다(법 제35조①). 자격이 취소되면 3년간 공인중개사가 될 수 없고 개설등록도 할 수 없습니다(법 제6조, 제10조①).
상황별 예시
아래는 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 적용은 시행공고와 등록관청 안내로 확인하세요.
| 가상 상황 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1차만 합격 | 다음 회 시험에 한해 1차 면제, 그 다음 회부터는 다시 1차 응시 |
| 합격 후 바로 개업 | 실무교육 수료, 사무소 확보, 개설등록, 보증 설정 순서로 준비 |
| 중개사무소 취업 | 소속공인중개사 고용 신고 전 1년 이내 실무교육 필요 |
내 조건으로 준비할 수 있는 다른 자격증도 조건별로 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사 시험에 학력이나 나이 제한이 있나요?
공인중개사법·시행령의 시험 조문에는 학력·경력·나이 응시요건이 없습니다. 다만 부정행위 처분 후 5년이 지나지 않으면 응시자격이 정지됩니다(법 제4조의3). 세부 사항은 해당 연도 시행공고에서 확인하세요.
Q. 1차만 합격하면 계속 면제되나요?
아닙니다. 1차 합격자는 다음 회 시험에 한해 1차가 면제됩니다(시행령 제5조⑥).
Q. 합격하면 바로 중개사무소를 열 수 있나요?
아닙니다. 실무교육을 받고, 건축물대장에 기재된 건물에 사무소를 확보해 등록관청에 개설등록을 해야 합니다. 업무 개시 전 보증 설정도 필요합니다(법 제9조·제30조·제34조, 시행령 제13조).
Q. 실무교육은 몇 시간인가요?
시행령 제28조①에 따라 45시간입니다. 개설등록 신청일 전 1년 이내에 받아야 합니다.
Q. 시험 일정과 응시료는 어디서 확인하나요?
시험시행기관 공고에서 확인하세요. 응시수수료는 지방자치단체 조례 또는 위탁받은 기관이 승인을 받아 공고하는 금액을 따릅니다(법 제47조). 이 글에는 금액과 일정을 적지 않았습니다.
함께 보면 좋은 글
참고 이 글은 공인중개사법 제2조·제4조·제4조의3·제5조·제6조·제9조·제10조·제30조·제34조·제35조·제47조, 같은 법 시행령 제3조·제5조~제8조·제10조·제13조·제28조·제36조·별표 1, 같은 법 시행규칙 제3조~제5조(2026년 8월 28일 시행본, 2026년 10월 12일 조회)를 기준으로 작성했습니다.