전세대출을 꼬박꼬박 갚고 있는데 연말정산에서 이 공제를 신청하지 않았다면, 받을 수 있는 공제를 놓치고 있을 수 있습니다. 전세대출 원리금 상환액 소득공제는 무주택 세대주가 한 해 동안 갚은 전세대출 원금과 이자의 40%를 연 400만원까지 근로소득에서 빼 주는 제도입니다.
다만 대출받은 시점, 대출금이 들어간 계좌, 집 크기 중 하나만 어긋나도 공제 대상에서 빠집니다. 이 글에서는 전세대출 원리금 상환액 소득공제의 대상·주택·대출 요건을 하나씩 나누고, 실제로 얼마나 공제되는지 계산해 봅니다.
전세대출 원리금 상환액 소득공제 한눈에 보기
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공제 종류 | 소득공제(근로소득금액에서 공제, 세액공제 아님) |
| 공제율 | 그해 갚은 원리금 상환액의 40% |
| 한도 | 주택청약종합저축 소득공제와 합쳐 연 400만원 |
| 대상자 | 근로소득이 있는 무주택 세대의 세대주(일용근로자 제외) |
| 주택 | 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 100㎡ 이하), 주거용 오피스텔 포함 |
| 금융기관 대출 | 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 이내 대출 + 대출기관이 임대인 계좌로 직접 입금 |
| 개인에게 빌린 돈 | 총급여 5천만원 이하 + 전후 1개월 이내 + 기준 이자율(2025.3.21 이후 차입분 연 3.1%) 이상 |
누가 받을 수 있나: 대상자 요건
- 근로소득이 있는 거주자여야 합니다. 일용근로자는 제외됩니다. 사업소득만 있는 사람은 이 공제 대상이 아닙니다.
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대여야 합니다.
- 세대주가 원칙입니다. 세대주가 이 공제나 장기주택저당차입금 이자 공제, 주택청약종합저축 소득공제를 받지 않으면 세대원도 받을 수 있습니다.
여기서 ‘세대’에는 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 본인·배우자의 부모·자녀(그 배우자 포함)와 형제자매가 모두 포함됩니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 봅니다. 그래서 같이 사는 부모님이 집을 갖고 있으면 무주택 세대가 아닐 수 있습니다.
어떤 집이어야 하나: 주택 요건
- 국민주택규모 이하: 주거전용면적 85㎡ 이하입니다. 수도권이 아닌 지역 중 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다.
- 주거용 오피스텔 포함: 주거에 쓰는 오피스텔도 대상입니다.
- 다가구주택: 가구당 전용면적으로 판단합니다.
- 부속 토지: 딸린 토지가 건물 정착 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)를 넘으면 제외됩니다.
금융기관 대출과 개인에게 빌린 돈은 요건이 다릅니다
전세대출 원리금 상환액 소득공제에서 가장 헷갈리는 부분입니다. 은행 등에서 빌린 돈과 가족·지인 등 개인에게 빌린 돈은 요건이 완전히 다릅니다.
| 구분 | 금융기관 대출 | 개인에게 빌린 돈 |
|---|---|---|
| 소득 조건 | 없음 | 해당 연도 총급여 5천만원 이하 |
| 빌린 시점 | 임대차계약서 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내 | 같은 기준일부터 전후 1개월 이내 |
| 입금 방식 | 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금 | 법령상 입금 방식 요건 없음 |
| 이자율 | 요건 없음 | 기준 이자율(2025.3.21 이후 차입분 연 3.1%)보다 낮으면 제외 |
| 빌려준 사람 | 시행령 별표의 대출기관 | 대부업을 하지 않는 거주자 |
금융기관 대출 요건
시행령 별표에 정한 대출기관에서 빌려야 합니다. 은행(한국산업은행·중소기업은행 등 포함), 상호저축은행, 농협·수협·신협과 각 중앙회, 새마을금고와 연합회, 보험회사, 우체국(체신관서), 주택도시기금, 한국주택금융공사, 여신전문금융회사, 지방보훈청·보훈지청이 여기에 해당합니다.
- 계약을 연장·갱신하면서 빌린 경우에는 연장일·갱신일부터 전후 3개월 이내면 됩니다.
- 공제를 받던 사람이 이사한 경우에는 이사 전 주택의 입주일·전입일 기준으로 빌린 돈도 포함됩니다.
- 다른 금융기관 대출로 갈아탄 대환대출은 처음 빌린 대출을 기준으로 요건을 봅니다.
개인에게 빌린 돈 요건
대부업을 하지 않는 개인에게 빌린 돈도 공제될 수 있지만, 해당 연도 총급여가 5천만원 이하인 사람만 받을 수 있습니다. 입주일·전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 빌려야 하고, 기준 이자율보다 낮은 이자율로 빌린 돈은 제외됩니다.
| 빌린 시점 | 기준 이자율 | 근거 |
|---|---|---|
| 2025년 3월 21일 이후 | 연 3.1% | 소득세법 시행규칙 제57조(2025.3.21 개정) |
| 2025년 3월 20일 이전 | 빌린 당시의 종전 규정(2025년 1월 1일 시행본 기준 연 3.5%) | 같은 규칙 부칙(2025.3.21) 제7조 경과조치 |
2025년 3월 21일 개정 부칙은 “이 규칙 시행 전에 주택임차자금을 차입한 경우의 소득공제 관련 이자율 요건은 종전의 규정에 따른다”고 정하고 있습니다. 그보다 더 이전에 빌린 돈은 빌린 시점에 시행되던 규칙의 이자율을 확인해야 합니다.
공제율과 합산 한도
요건을 모두 갖췄다면 전세대출 원리금 상환액 소득공제는 다음 기준으로 계산합니다.
- 공제율: 그해 갚은 원리금(원금과 이자)의 40%입니다.
- 한도: 이 공제와 주택청약종합저축 소득공제를 합쳐 연 400만원까지입니다.
- 더 큰 합산 한도: 여기에 장기주택저당차입금 이자 공제까지 합치면 연 800만원(장기주택저당차입금 요건에 따라 더 큰 한도)이 상한입니다.
- 소득 범위 안에서만: 특별소득공제 합계가 종합소득금액을 넘으면 넘는 부분은 공제되지 않습니다.
전세대출 원리금 상환액 소득공제 계산 예시
소득공제는 세금이 아니라 ‘세금을 매기는 소득’을 줄여 줍니다. 그래서 실제로 줄어드는 세금은 내 과세표준이 어느 세율 구간인지에 따라 달라집니다.
| 종합소득 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% |
| 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35% |
아래 예시는 공제 요건을 모두 갖추고, 공제 전후 과세표준이 같은 세율 구간에 머문다고 가정했습니다. 지방소득세는 소득세의 10%로 계산했습니다.
절감액은 환급액이 아닙니다. 표의 절감액은 이 공제 때문에 한 해 결정세액이 얼마나 줄어드는지 추정한 값입니다. 연말정산 환급액은 이미 월급에서 떼인 세금(기납부세액)과 비교해 정해지고, 다른 공제·세액공제와 세율 구간 변화에 따라 달라지므로 이 금액만큼 돌려받는다는 뜻이 아닙니다.
예시 ① 이자만 내는 전세대출
전세대출 1억원을 연 4%로 빌려 이자만 내는 경우, 한 해 이자 400만원이 원리금 상환액입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 원리금 상환액 | 1년 이자 | 400만원 |
| 소득공제액 | 400만원 × 40% | 160만원 |
| 줄어드는 소득세 추정(15% 구간 가정) | 160만원 × 15% | 24만원 |
| 지방소득세 포함 세금 감소 추정 | 24만원 + 2만4천원 | 26만4천원 |
예시 ② 원금과 이자를 함께 갚는 경우
| 한 해 원리금 상환액 | 소득공제액(40%, 한도 400만원) | 15% 구간 가정 세금 감소 추정(지방세 포함) | 24% 구간 가정 세금 감소 추정(지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 600만원 | 240만원 | 39만6천원 | 63만3,600원 |
| 1,000만원 | 400만원 | 66만원 | 105만6천원 |
| 1,500만원 | 400만원(한도) | 66만원 | 105만6천원 |
1,000만원을 넘게 갚으면 40%가 400만원을 넘어 한도에 걸립니다.
예시 ③ 주택청약종합저축 공제와 함께 받는 경우
주택청약종합저축 소득공제(총급여 7천만원 이하 무주택 세대주 등, 납입액 연 300만원 한도의 40%)와 한도 400만원을 같이 씁니다.
| 사례 | 청약저축 공제 | 전세대출 공제 | 합계 | 실제 공제 |
|---|---|---|---|---|
| 청약 300만원 + 원리금 600만원 | 120만원 | 240만원 | 360만원 | 360만원 |
| 청약 300만원 + 원리금 1,000만원 | 120만원 | 400만원 | 520만원 | 400만원(한도) |
연말정산 때 필요한 서류
- 금융기관 대출: 주택자금상환등증명서, 주민등록표등본
- 개인에게 빌린 돈: 위 서류와 함께 임대차계약서 사본(갱신·이사 전 계약서 포함), 금전소비대차계약서 사본, 원리금을 갚은 것을 증명하는 계좌이체 영수증·무통장입금증 등
- 다음 해: 주민등록표등본 등을 한 번 낸 뒤 변동이 없으면 다음 해부터 내지 않을 수 있습니다.
국세청장이 지정한 곳에서 인터넷으로 발급한 서류도 인정됩니다. 전세대출 원리금 상환액 소득공제는 신청해야 적용되므로 서류를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다. 다만 상환액이 연말정산 간소화 자료에 자동으로 들어가는지는 이 글에서 확인하지 못했으니, 간소화 자료에 없으면 대출받은 금융기관에서 증명서를 발급받아 회사에 내세요.
공제받기 전에 확인할 것
- 12월 31일 기준 무주택인지: 같이 사는 가족이 집을 갖고 있으면 대상에서 빠질 수 있습니다.
- 대출 실행일: 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월(개인 차입은 1개월) 안인지 확인합니다.
- 입금 계좌: 금융기관 대출금이 임대인 계좌로 바로 들어갔는지 확인합니다. 내 계좌로 받은 뒤 보냈다면 요건에 맞지 않을 수 있습니다.
- 세대주 여부: 세대원이라면 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않는지 확인합니다.
- 상품별 조건: 정책 전세대출 등 상품마다 대출 구조가 달라, 요건 충족 여부는 대출받은 금융기관에도 확인하세요.
내 전세대출 이자부터 계산해 보기
한 해 동안 갚는 이자를 먼저 계산하면 공제액을 가늠하기 쉽습니다. 대출금과 금리를 넣어 월 이자와 연 이자를 확인해 보세요.
원금도 함께 갚는다면 대출이자 계산기에서 상환 방식별 월 상환액을 확인할 수 있습니다. 다른 대출·세금 계산 도구는 금융·투자 가이드에 모아 두었고, 돈 관리 순서가 궁금하다면 돈 관리, 무엇부터 시작해야 할까?를 함께 보세요.
자주 묻는 질문
Q. 전세대출 원리금 상환액 소득공제는 이자만 내도 받을 수 있나요?
원리금 상환액은 갚은 원금과 이자를 말하므로, 다른 요건을 모두 갖췄다면 그해 낸 이자도 공제 대상 금액에 들어갑니다. 공제액은 그 금액의 40%이고 한도는 연 400만원입니다.
Q. 대출금을 내 통장으로 받아서 집주인에게 보냈는데 공제되나요?
금융기관 대출은 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금된 경우를 요건으로 정하고 있습니다. 내 계좌를 거쳤다면 요건에 맞지 않을 수 있으니 대출받은 금융기관에 확인하세요.
Q. 부모님에게 빌린 전세자금도 공제되나요?
대부업을 하지 않는 개인에게 빌린 돈도 해당 연도 총급여 5천만원 이하이고, 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 1개월 이내에, 2025년 3월 21일 이후 빌렸다면 연 3.1% 이상 이자율로 빌린 경우에 대상이 될 수 있습니다(그 전 차입분은 종전 기준 이자율). 금전소비대차계약서와 상환 증빙이 필요합니다.
Q. 세대원도 받을 수 있나요?
원칙은 세대주이지만, 세대주가 이 공제나 장기주택저당차입금 이자 공제, 주택청약종합저축 소득공제를 받지 않으면 세대원도 받을 수 있습니다.
Q. 주택청약종합저축 공제와 따로 400만원씩 받나요?
아닙니다. 두 공제를 합쳐 연 400만원이 한도입니다.
참고: 소득세법 (국가법령정보센터) · 소득세법시행령 (국가법령정보센터) · 소득세법시행규칙 (국가법령정보센터) · 조세특례제한법 (국가법령정보센터)