상가 임대료 연체에서 가장 중요한 기준은 「3기」입니다. 상가건물 임대차보호법은 밀린 월세 합계가 3개월분(3기의 차임액)에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 하고, 그만큼 연체한 사실이 있으면 계약갱신 요구와 권리금 회수 보호도 받지 못하게 합니다. 그래서 연체가 생기면 3기에 이르기 전에 연체액을 줄이거나 임대인과 서면으로 납부 계획을 맞추는 것이 먼저입니다.
상가 임대료 연체, 핵심만
- 연체액이 3기의 차임액(월세면 3개월분)에 이르면 임대인은 계약 해지 가능(제10조의8)
- 3기 연체 「사실이 있으면」 계약갱신 요구를 거절당할 수 있음(제10조제1항제1호)
- 같은 사유로 권리금 회수기회 보호도 받지 못함(제10조의4제1항 단서)
- 이 세 규정은 보증금 규모와 관계없이 모든 상가 임대차에 적용(제2조제3항)
- 경제사정 변동 등으로 월세가 부당해지면 감액 청구 가능, 증액은 5% 이내·1년에 한 번(제11조, 시행령 제4조)
- 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 가능(제20조)
이 글은 「상가건물 임대차보호법」(2026년 5월 12일 시행)과 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행) 조문을 기준으로 정리했습니다. 개별 계약서 조항이나 소송 결과는 상황마다 다르니, 다툼이 생기면 법률 상담을 받으세요.
상가 임대료 연체 3기란
「기」는 차임을 내는 단위입니다. 월세라면 1기가 1개월분이므로 3기는 월세 3개월분입니다. 법은 「차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때」라고 적고 있어, 연속 3번이 아니라 밀린 금액의 합계가 3개월분에 이르는지를 봅니다.
| 상황(월세 200만원) | 밀린 금액 | 3기(600만원) 도달 여부 |
|---|---|---|
| 1개월 전액 연체 | 200만원 | 아님 |
| 3개월 동안 매달 100만원씩만 냄 | 300만원 | 아님 |
| 2개월 전액 연체 후 다음 달 100만원만 냄 | 500만원 | 아님(다음 달 더 밀리면 도달) |
| 3개월 전액 연체 | 600만원 | 도달 → 해지 사유 |
3기 연체 시 생기는 일
| 규정 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약 해지 | 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있음 | 제10조의8 |
| 계약갱신 거절 | 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있음 | 제10조제1항제1호 |
| 권리금 보호 배제 | 갱신 거절 사유(3기 연체 포함)가 있으면 임대인의 권리금 회수 방해 금지 의무가 적용되지 않음 | 제10조의4제1항 단서 |
연체를 나중에 갚았다면: 법령 요건과 구체적 사정
- 법령상 요건: 갱신 거절 사유는 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」입니다(제10조제1항제1호). 조문은 연체가 현재 남아 있을 것을 요건으로 적지 않고 「사실이 있는 경우」라고 적습니다.
- 구체적 사정: 언제 얼마를 연체했고 언제 갚았는지, 임대인과 납부 유예를 합의했는지 등은 사안마다 다르고, 실제 다툼에서는 이런 사정을 함께 따져 판단합니다. 이 글은 개별 사건의 결론을 대신하지 않으니, 갱신 거절 통지를 받았다면 법률 상담을 받으세요.
- 갱신요구권은 최초 계약을 포함해 전체 10년 안에서 쓸 수 있는 권리라(제10조제2항), 장사를 계속하려면 3기 연체가 생기지 않게 관리하는 것이 중요합니다.
이 세 규정과 계약갱신 요구(제10조제1항~제3항), 권리금 보호(제10조의2~제10조의7)는 보증금이 아무리 커도 적용됩니다(제2조제3항).
상가 임대료 연체 대처 순서
- 연체액 계산: 계약서의 월세(부가세 포함 여부 확인)와 지금까지 밀린 금액을 적어 3기까지 얼마 남았는지 계산합니다.
- 임대인과 먼저 연락: 연체 사유와 납부 계획(분할 납부 날짜·금액)을 제안하고, 합의 내용은 문자·이메일·합의서로 남깁니다.
- 일부라도 납부: 밀린 금액 합계가 3기에 이르지 않도록 일부라도 먼저 냅니다.
- 감액 청구 검토: 세금·공과금 변동이나 경제사정 변동으로 월세가 상당하지 않게 됐다면 장래 월세 감액을 청구할 수 있습니다(아래).
- 자금 마련: 정책자금이나 지자체 임차료 지원 공고가 있는지 확인합니다. 단, 정책자금은 연체·체납이 있으면 대출이 제한될 수 있습니다.
- 분쟁조정: 합의가 안 되면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.
소상공인 정책자금 일정은 2026년 4분기 소상공인 정책자금 접수 일정, 이달 지원사업은 2026년 10월 소상공인 지원금 총정리에서 확인할 수 있습니다.
월세 감액 청구와 증액 제한
차임이나 보증금이 임차건물의 조세·공과금 같은 부담의 증감, 또는 제1급감염병 등에 따른 경제사정 변동으로 상당하지 않게 됐다면 당사자는 장래의 차임·보증금 증감을 청구할 수 있습니다(제11조제1항). 이미 밀린 월세를 깎는 규정은 아닙니다.
- 증액은 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘을 수 없습니다(시행령 제4조).
- 증액 청구는 계약 또는 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없습니다(제11조제2항).
- 제11조(증감청구권)는 아래 「보증금액 기준」 이내 임대차에만 적용됩니다.
보증금액 기준(환산보증금)
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)입니다(시행령 제2조제2항·제3항). 이 금액이 아래 기준을 넘으면 제11조 등 일부 규정은 적용되지 않지만, 3기 연체·갱신요구·권리금 규정은 그대로 적용됩니다.
| 지역 | 보증금액 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외), 세종, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
예시: 서울에서 보증금 5,000만원, 월세 300만원이면 환산보증금은 5,000만원 + 3억원 = 3억5,000만원으로 9억원 이하입니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회
차임·보증금 증감, 임대차 기간, 보증금 반환, 유지·수선 의무, 권리금 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회에서 조정할 수 있습니다(제20조). 법은 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소, 「한국감정원법」에 따른 기관의 지사·사무소에 위원회를 두도록 하고, 시·도도 둘 수 있게 합니다. 신청 방법과 가까운 위원회는 각 기관에 확인하세요.
폐업할 때 임차인이 해지할 수 있는 경우
감염병예방법에 따른 집합 제한·금지 조치(운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 크게 바뀌어 폐업했다면 임차인이 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제11조의2). 이 경우가 아니라면 계약서의 중도해지 조항과 임대인과의 합의에 따릅니다. 폐업 때 받을 수 있는 지원은 폐업 소상공인 지원제도 총정리에서 확인하세요.
상가 임대료 연체 자주 묻는 질문
월세를 두 달 밀렸는데 바로 쫓겨나나요?
상가건물 임대차보호법상 임대인의 해지 사유는 연체액이 3기의 차임액에 달할 때입니다(제10조의8). 두 달분이라면 아직 3기가 아니지만, 계약서에 별도 조항이 있을 수 있으니 계약서를 함께 확인하세요.
밀린 월세를 다 갚으면 갱신요구를 할 수 있나요?
갱신요구 자체는 할 수 있지만, 법은 「3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」 임대인이 거절할 수 있다고 정합니다. 연체액이 3기에 이른 적이 없다면 이 사유에 해당하지 않습니다. 3기에 이른 적이 있다면 갚은 시기와 합의 내용 등 구체적 사정에 따라 판단이 달라질 수 있으니 법률 상담을 받으세요.
보증금이 커서 상가임대차법 적용이 안 된다던데요?
환산보증금이 지역 기준을 넘어도 대항력, 계약갱신 요구, 권리금 보호, 3기 연체 해지 규정 등은 적용됩니다(제2조제3항). 다만 차임 증감청구(제11조)는 적용되지 않습니다.
월세 인상은 몇 %까지 가능한가요?
보증금액 기준 이내 임대차라면 증액 청구는 청구 당시 차임·보증금의 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 안에는 다시 청구할 수 없습니다.
임대인과 합의가 안 되면 어디에 도움을 받나요?
상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 법은 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사·사무소 등에 위원회를 두도록 하고, 시·도도 둘 수 있게 합니다. 가까운 위원회는 각 기관에 확인하세요.
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출처: 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제10조·제10조의4·제10조의8·제11조·제11조의2·제20조(2026.5.12 시행), 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조·제4조(2026.7.1 시행). 기준일 2026년 10월 11일. 이 글은 일반 정보이며 개별 사건의 법률 판단을 대신하지 않습니다.