공인중개사 주택관리사 차이는 시험 이름보다 자격을 얻은 뒤 하는 일에서 크게 갈립니다. 공인중개사는 부동산 거래를 중개하는 자격이고, 주택관리사는 공동주택의 관리사무소장으로 일할 수 있는 자격입니다.
두 시험은 1차·2차 구조와 「매 과목 40점·평균 60점」 기준이 비슷합니다. 하지만 주택관리사는 시험에 합격하면 먼저 주택관리사보가 되고, 실무 경력을 갖춰야 주택관리사 자격증을 받습니다.
이 글은 2026년 10월 13일 조회한 공인중개사법·시행령·시행규칙, 공동주택관리법·시행령·시행규칙 원문을 기준으로 정리했습니다. 시험 일정·응시료·합격률·급여는 쓰지 않았습니다.
공인중개사 주택관리사 차이 한눈에 보기
| 구분 | 공인중개사 | 주택관리사 |
|---|---|---|
| 근거 법 | 공인중개사법 | 공동주택관리법 |
| 시행 | 시·도지사(국토부장관 직접 시행 가능) | 국토부장관(한국산업인력공단 위탁) |
| 합격 시 | 공인중개사 | 주택관리사보 |
| 응시요건 | 학력·경력 조항 없음 | 시험은 없음, 자격증 발급에 경력 필요 |
| 1차 과목 | 2과목 | 3과목 |
| 2차 과목 | 3과목 | 2과목 |
| 자격 후 | 중개사무소 개설등록 후 중개업 | 관리사무소장 배치 |
근거: 공인중개사법 제4조·제9조, 같은 법 시행령 별표 1, 공동주택관리법 제64조·제67조, 같은 법 시행령 제74조·제95조·별표 7입니다.
주택관리사보와 주택관리사는 다릅니다
공동주택관리법은 두 자격을 따로 정의합니다. 주택관리사보는 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격해 시·도지사(인구 50만 이상 대도시는 그 시장)로부터 합격증서를 받은 사람입니다.
주택관리사는 합격증서를 받은 뒤 정해진 주택 관련 실무 경력을 갖춰 주택관리사 자격증을 발급받은 사람입니다(법 제2조, 제67조①②). 흔히 「주택관리사 시험」이라고 부르는 시험의 법령상 이름은 주택관리사보 자격시험입니다.
응시자격과 결격사유 비교
두 시험 모두 법령에 학력·경력·나이 같은 응시요건을 두지 않습니다. 대신 응시를 막는 사유가 각각 정해져 있습니다.
| 구분 | 공인중개사 | 주택관리사보 |
|---|---|---|
| 요건 | 학력·경력 조항 없음 | 학력·경력 조항 없음 |
| 제한 | 부정행위 처분 후 5년 | 부정행위 시험일부터 5년 |
| 결격 | 자격취소 후 3년 미경과 | 피성년·피한정후견인, 미복권 파산자, 금고 이상 실형 집행 종료 후 2년 미경과 등 |
| 효과 | 공인중개사가 될 수 없음 | 시험 응시 불가, 자격 상실 |
- 공인중개사: 부정행위자는 시험이 무효가 되고 5년간 응시자격이 정지됩니다(법 제4조의3). 자격이 취소된 뒤 3년이 지나지 않으면 공인중개사가 될 수 없습니다(법 제6조).
- 주택관리사보: 제1차·제2차 시험 시행일을 기준으로 법 제67조④의 결격사유에 해당하면 그 시험에 응시할 수 없습니다(시행령 제74조⑦). 부정행위자는 시험 무효와 5년 응시 정지입니다(시행령 제79조).
- 공인중개사는 시험 응시보다 개설등록 단계에서 미성년자·파산자·형 선고자 등 결격사유를 따로 봅니다(공인중개사법 제10조).
응시자격을 확인하는 일반적인 순서는 자격증 응시자격 확인방법에 정리했습니다.
시험 과목 비교
| 구분 | 공인중개사 | 주택관리사보 |
|---|---|---|
| 1차 | 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 | 민법, 회계원리, 공동주택시설개론 |
| 2차 | 중개사법령·중개실무, 부동산공시법령·세법, 부동산공법 | 주택관리 관계법규, 공동주택관리실무 |
| 공통 | 1차 민법(범위 다름) | 1차 민법(범위 다름) |
주택관리사보 과목은 공동주택관리법 시행령 별표 7, 공인중개사 과목은 공인중개사법 시행령 별표 1입니다.
두 시험 모두 1차에 민법이 있지만 출제 범위는 다릅니다. 주택관리사보 민법은 총칙·물권과 채권 중 총칙·계약총칙·매매·임대차·도급·위임·부당이득·불법행위가 범위입니다. 공인중개사 민법은 총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차와 민사특별법입니다.
주택관리사보의 나머지 과목은 시설·회계·관리 실무 쪽입니다. 공동주택시설개론에는 건축구조, 홈네트워크를 포함한 건축설비개론, 장기수선계획을 위한 건축적산이 들어갑니다.
2차 주택관리 관계법규는 주택법·공동주택관리법·민간임대주택법·공공주택 특별법·건축법·소방 관련 법·승강기 안전관리법·전기사업법·시설물안전법·도시정비법·도시재정비 촉진법·집합건물법 중 주택관리 관련 규정입니다. 공동주택관리실무는 시설·환경·회계·입주자·안전·방재관리, 하자관리 등을 다룹니다.
공인중개사 과목의 세부 범위와 1차 면제는 공인중개사 시험 응시자격과 과목에서 자세히 다뤘습니다.
시험 방법과 합격 기준 비교
| 항목 | 공인중개사 | 주택관리사보 |
|---|---|---|
| 1차 형식 | 선택형 원칙 | 선택형 원칙 |
| 2차 형식 | 논문형 원칙 | 논문형 원칙(시험위원회 의결 시 선택형 가능) |
| 1차 합격 | 매 과목 40점, 평균 60점 | 매 과목 40점, 평균 60점 |
| 2차 합격 | 매 과목 40점, 평균 60점 원칙 | 선발예정인원 범위에서 고득점자 순 |
| 1차 면제 | 다음 회 시험만 | 다음 회 시험만 |
- 두 시험 모두 단답형·기입형을 가미할 수 있습니다. 실제 문항 형식은 해당 연도 시행공고에서 확인하세요(공인중개사법 시행령 제5조, 공동주택관리법 시행령 제74조).
- 주택관리사보 2차: 국토교통부장관이 해마다 선발예정인원을 정합니다. 매 과목 40점·평균 60점 이상인 사람 중 총득점 고득점자 순으로 합격자를 정합니다. 이 기준을 넘은 사람이 선발예정인원보다 적으면 매 과목 40점 이상인 사람 중에서 정합니다(법 제67조⑤, 시행령 제75조).
- 공인중개사 2차: 원칙은 매 과목 40점·평균 60점입니다. 선발예정인원이나 최소선발인원을 미리 공고한 경우에는 예외 규정이 적용됩니다(시행령 제10조).
- 주택관리사보 1차 면제는 다음 회 1차 시행일 기준으로 결격사유에 해당하면 적용되지 않습니다(시행령 제74조⑤).
주택관리사보 시험은 매년 1회 시행이 원칙이고, 시험일시·장소·선발예정인원·합격자 결정기준은 시험일 90일 전까지 공고합니다(시행령 제76조). 공고를 확인하는 방법은 자격증 시험 일정 확인 방법을 참고하세요.
주택관리사 자격증을 받으려면: 실무 경력
주택관리사보 합격증서를 받은 사람이 아래 경력 중 하나를 갖추면 시·도지사가 주택관리사 자격증을 발급합니다(시행령 제73조①). 경력은 시험 합격 전이나 후 모두 인정됩니다.
- 50세대 이상 500세대 미만 공동주택(사업계획승인 기준) 관리사무소장 근무 3년 이상
- 50세대 이상 공동주택 관리사무소 직원(경비원·청소원·소독원 제외) 또는 주택관리업자 임직원으로 주택관리업무 5년 이상
- 한국토지주택공사 또는 지방공사 직원으로 주택관리업무 5년 이상
- 공무원으로 주택 관련 지도·감독, 인·허가 업무 등 5년 이상
- 주택관리사단체 또는 국토교통부장관이 고시한 공동주택관리 관련 단체 임직원으로 주택 관련 업무 5년 이상
- 위 1~5의 경력 합산 5년 이상
신청은 합격증서를 발급한 시·도지사에게 합니다. 시·도지사는 국민연금 가입증명, 건강보험 자격득실확인서 등으로 경력을 확인합니다(시행령 제73조②, 시행규칙 제31조). 1·2호의 건축허가 복합건축물 기준 등 세부 조건은 원문에서 확인하세요.
공인중개사에는 이런 경력 단계가 없습니다. 합격자 공고일부터 1개월 이내에 시·도지사가 자격증을 교부합니다(공인중개사법 시행규칙 제3조①).
자격 후 업무 비교: 중개업과 관리사무소장
| 구분 | 공인중개사 | 주택관리사(보) |
|---|---|---|
| 하는 일 | 중개대상물의 매매·교환·임대차 등 알선 | 공동주택 운영·관리, 관리비 집행, 관리사무소 총괄 |
| 방식 | 개설등록(개업) 또는 소속공인중개사 | 관리사무소장 또는 보조자로 배치 |
| 교육 | 실무교육 45시간(등록·고용 전 1년 이내) | 관리사무소장 교육 24시간(배치 후 3개월 이내 등) |
| 정기 | 2년마다 연수교육 12~16시간 | 3년마다 교육 |
| 보증 | 업무 개시 전 보증보험·공제·공탁 | 보증보험·공제·공탁 후 배치일에 증빙 제출 |
공인중개사: 개설등록을 해야 중개업
- 「중개」는 중개대상물의 매매·교환·임대차 등 권리 득실변경을 알선하는 것입니다(법 제2조).
- 중개업을 하려면 등록관청에 중개사무소 개설등록을 해야 하고, 공인중개사(소속공인중개사 제외)나 법인만 신청할 수 있습니다(법 제9조).
- 개업공인중개사에 고용돼 일하는 소속공인중개사도 고용 신고 전 1년 이내 실무교육이 필요합니다(법 제34조②).
주택관리사: 의무관리대상 공동주택의 관리사무소장
- 의무관리대상 공동주택을 관리하는 입주자대표회의(자치관리)·사업주체·주택관리업자·임대사업자는 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해야 합니다(법 제64조①).
- 500세대 미만 공동주택은 주택관리사 대신 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(법 제64조① 단서, 시행령 제69조①). 주택관리사등은 관리사무소장의 보조자로도 배치될 수 있습니다(시행령 제69조②).
- 의무관리대상은 300세대 이상, 승강기나 중앙집중식(지역) 난방이 있는 150세대 이상 공동주택 등입니다(법 제2조① 제2호).
- 관리사무소장은 관리비·장기수선충당금 집행, 하자보수 청구, 안전점검, 관리사무소 업무 총괄 등을 맡습니다(법 제64조②, 시행규칙 제30조①). 배치 후 15일 이내 배치 내용과 직인을 주택관리사단체에 신고합니다(시행규칙 제30조②).
- 배치 전 5년 이내 관련 종사 경력이 없으면 시·도지사가 실시하는 교육을 먼저 이수해야 배치받을 수 있습니다(법 제70조②).
자격 취득과 일자리는 별개입니다: 공인중개사는 실무교육·사무소 확보·개설등록·보증을 갖춰야 개업할 수 있습니다. 주택관리사는 관리 주체가 관리사무소장으로 배치해야 그 업무를 맡습니다. 두 자격 모두 취업이나 수입을 보장하지 않으며, 자격증 대여는 자격취소 사유입니다(공인중개사법 제35조, 공동주택관리법 제69조).
상황별 예시(가상)
아래는 이해를 돕기 위해 만든 가상의 상황입니다. 실제 인물이나 후기가 아닙니다.
| 상황 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 중개 희망 | 공인중개사 시험 후 실무교육·개설등록 절차 확인 |
| 관리 희망 | 주택관리사보 시험 후 배치 가능 세대 규모와 주택관리사 경력 요건 확인 |
| 직원 경력 | 경력이 시행령 제73조① 제2호(5년)에 맞는지, 증빙 서류 확인 |
| 둘 다 고민 | 공통 과목은 1차 민법뿐, 범위가 달라 과목표부터 비교 |
준비 체크리스트
- 원하는 일이 거래 중개인지, 공동주택 관리인지 먼저 정했나요?
- 주택관리사보 합격과 주택관리사 자격증 발급이 다른 단계라는 점을 확인했나요?
- 두 시험의 결격사유에 해당하지 않는지 확인했나요?
- 1차·2차 과목표를 시행령 별표(공인중개사 별표 1, 주택관리사보 별표 7)로 확인했나요?
- 시험 일정·응시료·문항 형식을 해당 연도 시행공고에서 확인했나요?
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자주 묻는 질문
Q. 주택관리사 시험에 합격하면 바로 주택관리사인가요?
아닙니다. 시험에 합격해 합격증서를 받으면 주택관리사보입니다. 관리사무소장 3년, 관리사무소 직원 5년 등 시행령 제73조①의 경력을 갖춰 자격증을 발급받아야 주택관리사가 됩니다.
Q. 주택관리사보도 관리사무소장을 할 수 있나요?
500세대 미만 의무관리대상 공동주택에는 주택관리사 대신 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(공동주택관리법 제64조①, 시행령 제69조①). 500세대 이상은 주택관리사를 배치해야 합니다.
Q. 공인중개사와 주택관리사 시험에 같은 과목이 있나요?
두 시험 모두 1차에 민법이 있지만 출제 범위가 다릅니다. 나머지 과목은 겹치지 않습니다(공인중개사법 시행령 별표 1, 공동주택관리법 시행령 별표 7).
Q. 두 시험에 학력 제한이 있나요?
확인한 법령에는 학력·경력·나이 응시요건이 없습니다. 부정행위 처분자, 주택관리사보의 경우 결격사유 해당자는 응시할 수 없습니다. 세부 사항은 해당 연도 시행공고에서 확인하세요.
Q. 시험 일정과 응시료는 어디서 확인하나요?
각 시험의 해당 연도 시행공고에서 확인하세요. 주택관리사보 시험은 시험일 90일 전까지 공고합니다(시행령 제76조②). 이 글에는 일정과 금액을 적지 않았습니다.
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- 자격증 응시자격 확인방법: 원서접수 전 확인 순서
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참고 이 글은 공인중개사법 제2조·제4조·제4조의3·제6조·제9조·제10조·제30조·제34조·제35조, 같은 법 시행령 제5조·제10조·제28조·별표 1, 같은 법 시행규칙 제3조(2026년 8월 28일 시행본), 공동주택관리법 제2조·제64조·제66조·제67조·제69조·제70조, 같은 법 시행령 제69조·제73조~제76조·제79조·제95조·별표 7, 같은 법 시행규칙 제30조·제31조·제33조(2026년 10월 13일 조회)를 기준으로 작성했습니다. 시험 일정과 응시료는 각 시험 시행공고에서 확인하세요.