주택건설사업자 등록 기술인력은 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1에 따른 건축 분야 기술인 1명 이상입니다.
대지조성사업은 토목 분야 기술인 1명 이상입니다(주택법 시행령 제14조③).
기술인력과 함께 시행령 제14조③의 자본금 기준과 사무장비를 갖출 사무실면적이 등록기준이며, 세 요건을 모두 갖춰야 합니다.
자본금 금액은 원문에서 확인하세요.
이 글은 2026년 10월 30일 조회한 주택법령과 건설기술 진흥법령 원문으로 정리했습니다. 등록 수수료와 처리 기간은 다루지 않습니다.
주택건설사업자 등록 기술인력 한눈에 보기
| 항목 | 주택건설사업 | 대지조성사업 |
|---|---|---|
| 등록 대상 | 연간 단독주택 20호, 공동주택 20세대 이상 | 연간 1만제곱미터 이상 |
| 자본금 | 시행령 제14조③1호 기준 이상 | 같음(함께 하면 중복 적용 안 함) |
| 기술인력 | 건축 분야 기술인 1명 이상 | 토목 분야 기술인 1명 이상 |
| 사무실 | 사무장비를 갖출 수 있는 면적 | 같음(함께 하면 중복 적용 안 함) |
| 신청처 | 법 제85조의 주택사업자단체(협회) | 같음 |
도시형 생활주택은 30세대부터 등록 대상입니다(시행령 제14조①2호 단서).
국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사 등은 등록하지 않아도 됩니다(법 제4조① 단서).
주택건설사업자 등록 기술인력으로 인정되는 사람
시행령 제14조는 「건축 분야 기술인」이라고만 적고, 특급·고급 같은 등급 요건은 두지 않습니다.
건설기술인인지와 어느 분야인지는 건설기술 진흥법령이 정합니다.
건설기술 진흥법 시행령 별표 1이 정하는 건설기술인 인정범위는 다음과 같습니다.
- 건설 관련 국가자격 취득자로서 국토교통부장관이 고시하는 사람
- 고시 학과를 이수하고 졸업한 사람 등 학력을 갖춘 사람
- 고시 교육기관에서 건설기술 관련 교육과정을 6개월 이상 이수한 사람
- 국공립 시험기관 등에서 품질시험·검사 업무를 수행한 사람
건축 직무분야의 전문분야는 건축구조, 건축기계설비, 건축시공, 실내건축, 건축품질관리, 건축계획·설계 6개입니다.
| 전문분야 | 고시 별표 4의 기사·산업기사 칸(예) |
|---|---|
| 건축구조 | 건축 |
| 건축기계설비 | 건축설비, 건축 |
| 건축시공 | 건축, 건축일반시공(산업기사) |
| 실내건축 | 실내건축, 건축 |
| 건축품질관리 | 건축, 건설재료시험, 콘크리트 |
| 건축계획·설계 | 건축 |
표는 국토교통부 고시(건설기술인 등급 인정 및 교육·훈련 등에 관한 기준, 제2026-360호) 별표 4에서 기사·산업기사 칸만 옮긴 것입니다.
기술사·기능장·기능사 칸과 학력 인정 학과는 같은 고시에 따로 있습니다.
건축기사 쓰임 전체는 건축기사 활용, 등급 비교는 건축기사 건축산업기사 차이에 있습니다.
주택건설사업자 등록 기술인력 증명 서류와 신청
등록신청서(별지 제1호서식)에 다음 서류를 붙여 협회에 냅니다(시행규칙 제4조①).
- 자본금 증명: 법인은 납입자본금 증명서류, 개인은 자산평가서와 증명서류
- 기술인력 증명: 건설기술인 경력증명서 또는 보유증명서, 고용계약서 사본
- 사무실 증명: 건물등기사항증명서, 건물사용계약서 등
- 향후 1년간의 주택건설사업계획서 또는 대지조성사업계획서
기술인력은 경력증명서나 보유증명서로 증명하므로, 자격증 사본만으로 서류가 갖춰지지 않습니다.
건설기술인 신고·교육은 건설기술인 교육훈련 기준을 참고하세요.
건축공사업이나 토목건축공사업으로 건설업 등록을 한 자는 이미 보유한 자본금·기술인력·사무실면적을 기준에 포함해 산정합니다(시행령 제14조④1호).
건설업 기준은 건설업 등록 기술인력 자격 기준에 있습니다.
등록 후 기술인력 관리
등록사항이 바뀌면 사유 발생일부터 30일 이내에 협회에 변경신고를 합니다(시행령 제15조③).
기술인 수가 늘거나 기준 아래로 내려가지 않는 범위에서 줄면 경미한 변경으로 신고하지 않아도 됩니다(시행규칙 제4조⑧).
매년 1월 10일까지 전년도 영업실적, 해당 연도 영업계획과 기술인력 보유현황을 보유 기술인력 명세서와 함께 협회에 냅니다(시행규칙 제6조①).
등록기준에 미달하면 등록말소나 1년 이내 영업정지 대상입니다(법 제8조①2호).
기술인력의 사망·실종·퇴직으로 미달한 기간이 50일(소상공인은 180일) 이내이면 예외입니다(시행령 제19조3호).
직접 시공하려면 필요한 기술인
등록사업자가 사업계획승인을 받은 주택을 직접 시공하려면 시행령 제17조①의 요건을 모두 갖춰야 합니다.
자본금과 기술인 기준이 등록기준보다 높습니다.
| 항목 | 시공 기준(시행령 제17조①) |
|---|---|
| 자본금 | 시행령 제17조①1호 기준 이상 |
| 기술인 | 건축·토목 분야 기술인 3명 이상 |
| 필수 포함 | 건축시공 기술사 또는 건축기사 1명, 토목 분야 기술인 1명 |
| 실적 | 최근 5년간 주택건설 100호·100세대 이상 |
이 기준을 갖추면 건설산업기본법상 건설사업자로 보며, 주택으로 쓰는 층수가 원칙적으로 5개층 이하인 주택을 시공할 수 있습니다(법 제7조, 시행령 제17조②).
주택건설사업자 등록 기술인력 체크: ① 주택건설은 건축 분야, 대지조성은 토목 분야 1명 ② 시행령 문구에 등급 요건 없음 ③ 경력증명서·보유증명서와 고용계약서 ④ 변경신고 30일 ⑤ 직접 시공은 건축시공 기술사 또는 건축기사 포함 3명
내 학력·경력으로 응시할 수 있는 다른 자격증도 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 건축기사 자격증만 있으면 기술인력으로 인정되나요?
시행규칙 제4조는 건설기술인 경력증명서 또는 보유증명서와 고용계약서로 기술인력을 증명하게 합니다. 건설기술인 신고 상태와 고용 관계가 함께 확인돼야 합니다.
Q. 초급 건설기술인도 되나요?
시행령 제14조③2호는 「건축 분야 기술인 1명 이상」이라고만 적고 등급을 정하지 않습니다. 개별 인정 여부는 등록 접수 기관인 협회에 확인하세요.
Q. 주택건설과 대지조성을 함께 등록하면 기술인이 2명 필요한가요?
기술인력은 사업별로 건축 분야 1명, 토목 분야 1명입니다. 자본금과 사무실면적은 두 사업을 함께 해도 중복해 적용하지 않습니다(시행령 제14조③ 후단).
Q. 기술인이 퇴사하면 바로 등록이 말소되나요?
퇴직 등으로 기술인력 기준에 미달한 기간이 50일(소상공인 180일) 이내이면 법 제8조①2호의 말소·정지 사유에서 제외됩니다. 그 안에 다시 채용하고 변경신고를 하세요.
Q. 등록만 하면 직접 시공할 수 있나요?
아닙니다. 시행령 제17조①의 자본금 기준, 기술인 3명(건축시공 기술사 또는 건축기사 포함), 최근 5년 실적 요건을 모두 갖춰야 직접 시공할 수 있습니다.
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참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 10월 30일 조회).
- 주택법 제4조·제7조·제8조
- 주택법 시행령 제14조·제15조·제17조·제19조
- 주택법 시행규칙 제4조·제6조
- 건설기술 진흥법 시행령 별표 1