상가 권리금 회수기회 보호는 임차인이 직접 구한 신규임차인에게서 권리금을 받을 수 있도록, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인의 방해행위를 금지하는 제도입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 현저히 높은 월세를 요구하거나, 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 배상 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 이내에 해야 합니다.
상가 권리금 회수기회 보호, 핵심만
- 보호 기간: 임대차기간 만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지(제10조의4제1항)
- 금지되는 방해행위 4가지: 신규임차인에게 권리금 요구·수수, 권리금 지급 방해, 현저히 고액의 차임·보증금 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절
- 보호 제외: 3기 차임 연체 등 계약갱신 거절 사유가 있는 경우, 대규모·준대규모점포 일부(전통시장 제외), 국유·공유재산(제10조의5)
- 손해배상: 약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한(제10조의4제3항)
- 청구 기한: 임대차가 끝난 날부터 3년(제10조의4제4항)
권리금과 권리금 계약이란
권리금은 상가건물에서 영업하는 사람이나 영업하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하는 대가로, 보증금과 차임 외에 지급하는 금전 등입니다. 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 사람이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다(제10조의3).
국토교통부장관은 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정해 사용을 권장할 수 있습니다(제10조의6). 권리금 계약은 금액과 지급 조건이 다툼의 증거가 되므로 서면으로 남기세요.
임대인의 방해행위 4가지
| 번호 | 금지되는 방해행위(제10조의4제1항) |
|---|---|
| 1 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나, 그 사람으로부터 권리금을 받는 행위 |
| 2 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 |
| 3 | 조세·공과금, 주변 상가 차임·보증금 등에 비춰 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 |
| 4 | 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 거절하는 행위 |
임대인이 계약을 거절할 정당한 사유
아래 경우에는 4번(계약 체결 거절)의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다(제10조의4제2항).
- 신규임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 신규임차인이 되려는 사람이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 제공해야 합니다(제10조의4제5항).
권리금 보호를 받지 못하는 경우
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 계약갱신 거절 사유가 있는 경우 | 3기 차임 연체 사실, 부정한 임차, 무단 전대, 고의·중과실 파손 등 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않음 | 제10조의4제1항 단서 |
| 대규모점포·준대규모점포 | 유통산업발전법상 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외되어 보호 대상) | 제10조의5제1호 |
| 국유·공유재산 | 국유재산법상 국유재산, 공유재산법상 공유재산인 경우 | 제10조의5제2호 |
권리금 보호 규정(제10조의2~제10조의9)은 환산보증금이 지역 기준을 넘는 임대차에도 적용됩니다(제2조제3항). 3기 연체 기준은 상가 임대료 연체 시 대처 방법에서 볼 수 있습니다.
권리금 회수 절차와 준비
- 기간 확인: 만료일 기준 6개월 전부터 종료 시까지가 보호 기간입니다. 이 기간 안에 신규임차인을 주선합니다.
- 권리금 계약 작성: 신규임차인이 될 사람과 권리금 금액·지급 조건을 서면으로 정합니다(표준권리금계약서 활용 가능).
- 임대인에게 주선: 신규임차인 후보를 임대인에게 알리고, 자력·의무 이행 의사에 관해 아는 정보를 제공합니다.
- 기록 남기기: 주선 사실, 임대인의 답변(권리금 요구, 고액 차임 제시, 거절 등)을 문자·이메일·녹취 등으로 남깁니다.
- 분쟁 시: 권리금 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상입니다(제20조제2항제5호). 소송 여부와 손해액은 법률 상담을 받아 판단하세요.
손해배상 범위와 청구 기한
임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 입히면 배상 책임이 있습니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4제3항). 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(제10조의4제4항).
사례: 신규임차인과 권리금 5천만원으로 계약했는데 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절했고, 임대차 종료 당시 권리금이 4천만원으로 평가됐다면 배상 상한은 낮은 쪽인 4천만원입니다. 실제 배상액은 손해 입증과 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 국토교통부장관은 권리금 감정평가 기준을 고시할 수 있습니다(제10조의7).
상가 권리금 회수기회 보호 자주 묻는 질문
임대인이 신규임차인에게 월세를 크게 올리겠다고 하면요?
조세·공과금, 주변 상가 시세 등에 비춰 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 것은 금지되는 방해행위입니다. 「현저히 고액」인지는 사안마다 판단이 다르므로 주변 시세 자료와 대화 기록을 남겨 두세요.
임대인이 건물을 직접 쓰겠다며 거절하면요?
법이 정한 정당한 사유 중 하나는 「상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우」입니다. 그 밖의 사유는 사안별로 판단되니 법률 상담을 받으세요.
월세를 3개월분 밀린 적이 있으면 권리금 보호를 못 받나요?
3기 차임액에 이르도록 연체한 사실 등 계약갱신 거절 사유가 있으면 방해 금지 규정이 적용되지 않습니다(제10조의4제1항 단서).
백화점·대형마트 안 매장도 보호되나요?
유통산업발전법상 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 보호 규정이 적용되지 않습니다. 다만 전통시장은 예외로 보호 대상입니다.
손해배상은 언제까지 청구하나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 이내입니다. 이 기간이 지나면 시효로 소멸합니다.
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출처: 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제10조·제10조의3~제10조의7·제20조(국가법령정보센터 현행 법령, 2026년 10월 12일 확인).