상가 보증금 반환은 계약이 끝났다고 저절로 끝나지 않습니다. 계약이 실제로 끝났는지, 내 계약이 상가건물 임대차보호법 보호 범위 안인지부터 확인합니다.
보증금을 못 받은 채 가게를 옮겨야 한다면 이전하기 전에 임차권등기명령을 먼저 신청하는 것이 핵심입니다. 법령 기준으로 순서대로 정리했습니다.
상가 보증금 반환, 핵심만
- 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 이어지는 것으로 봄(법 제9조제2항)
- 대항력: 건물 인도 + 사업자등록 신청 다음 날부터(제3조제1항)
- 확정일자를 받으면 경매·공매 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리(제5조제2항)
- 종료 후 보증금을 못 받으면 법원에 임차권등기명령 신청 가능, 등기 후 이전해도 대항력·우선변제권 유지(제6조)
- 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 우선변제·임차권등기명령 규정은 이 법으로 적용되지 않음(제2조)
1단계: 계약이 끝났는지 확인
상가 보증금 반환을 요구하려면 먼저 임대차가 끝났는지 봐야 합니다. 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 만료 때 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다(법 제10조제4항).
이렇게 묵시적으로 갱신됐다면 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(제10조제5항). 이 경우 보증금 반환 시점도 그만큼 뒤로 갑니다.
계약갱신요구권과 10년 한도는 상가 계약갱신요구권 정리에서 볼 수 있습니다.
2단계: 내 계약이 보호 범위인지 확인
상가건물 임대차보호법의 우선변제와 임차권등기명령 규정은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에 적용됩니다(법 제2조제1항, 시행령 제2조제1항). 환산보증금은 보증금에 월 차임 × 100을 더한 금액입니다(시행령 제2조제2항·제3항).
| 지역 | 환산보증금 기준 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외), 세종, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
기준을 넘는 임대차에도 대항력(제3조), 계약갱신요구권, 권리금 보호 등 법 제2조제3항에 적힌 규정은 적용됩니다. 그러나 확정일자에 따른 우선변제(제5조)와 임차권등기명령(제6조)은 그 목록에 없습니다.
기준을 넘는 계약이라면 보증금 회수 방법을 전문가와 따로 확인하세요.
3단계: 대항력과 확정일자 유지
- 대항력: 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 건물이 팔려도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다(제3조제1항). 새 소유자는 임대인 지위를 이어받습니다(제3조제2항).
- 확정일자: 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다(제4조제1항). 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(제5조제2항).
- 주의: 보증금을 받기 전에 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기면 대항력의 요건(인도·사업자등록)이 흔들릴 수 있습니다. 그래서 이전 전에 임차권등기명령을 먼저 챙깁니다.
4단계: 보증금을 못 받았을 때
임차권등기명령 신청
- 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하면 건물 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다(제6조제1항).
- 신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고 소명해야 합니다(제6조제2항).
- 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지됩니다. 등기 이후에는 가게를 옮겨 대항요건을 잃어도 권리를 잃지 않습니다(제6조제5항).
- 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조제8항).
조정과 소송
- 분쟁조정: 보증금 반환 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상입니다(제20조제2항제3호).
- 소송과 경매: 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 임차건물 경매를 신청할 때는 건물 인도 같은 반대의무를 먼저 이행하지 않아도 집행을 시작할 수 있습니다(제5조제1항).
- 배당받을 때: 경매·공매에서 보증금을 받으려면 임차건물을 양수인에게 인도해야 합니다(제5조제3항).
소액 임차인 최우선변제
환산보증금이 아래 금액 이하인 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 건물 경매신청 등기 전에 대항력 요건(인도·사업자등록)을 갖춰야 합니다(제14조제1항, 시행령 제6조·제7조).
| 지역 | 대상 환산보증금 | 우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산·용인·김포·광주시 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 |
우선변제받는 금액은 건물 가액의 2분의 1까지입니다(시행령 제7조제2항). 2014년 1월 1일 전에 담보물권을 취득한 사람에 대해서는 종전 기준이 적용됩니다(시행령 부칙 제25036호 제4조).
상가 보증금 반환 사례
사례: 서울에서 보증금 5,000만 원, 월세 200만 원으로 장사하다 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 환산보증금은 5,000만 원 + 200만 원 × 100 = 2억 5,000만 원으로 서울 기준 9억 원 이하라 우선변제와 임차권등기명령 규정이 적용됩니다.
새 가게로 옮기기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치고, 그 뒤 분쟁조정이나 소송을 검토합니다. 환산보증금이 6,500만 원을 넘으므로 최우선변제 대상은 아닙니다.
실제 신청할 때 확인할 사항
아래 사항은 법원·기관 절차에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 단정하지 않습니다.
- 임차권등기명령 신청서 양식과 첨부 서류, 인지대·송달료 등 비용
- 관할 법원과 전자 신청 가능 여부
- 분쟁조정위원회 신청 방법과 관할
- 연체 차임·원상회복 비용을 보증금에서 어떻게 정산할지(계약서 특약 확인)
상가 보증금 반환 자주 묻는 질문
계약이 끝나면 바로 가게를 비워도 되나요?
보증금을 받지 못했다면 가게를 비우거나 사업자등록을 옮기기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치는 것이 안전합니다. 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(제6조제5항).
확정일자는 어디서 받나요?
상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여합니다(제4조제1항). 계약이 변경되거나 갱신되면 새로 확정일자를 받을 수 있습니다(시행령 제3조제3항).
월세가 밀려 있으면 보증금은 어떻게 되나요?
연체 차임이 있으면 보증금 정산에 영향을 줄 수 있고, 3기 연체는 갱신 거절 사유가 됩니다. 상가 임대료 연체 시 대처 방법에서 확인하세요.
주택 임대차도 같은 방법인가요?
주택은 주택임대차보호법이 적용되어 기준과 절차가 다릅니다. 임차권등기명령 신청 방법과 비용은 주택 기준 글입니다.
관련 글
출처: 「상가건물 임대차보호법」 제2조~제6조·제9조·제10조·제14조·제20조, 같은 법 시행령 제2조·제3조·제6조·제7조, 부칙(대통령령 제25036호)(국가법령정보센터 현행 법령, 2026년 10월 12일 확인)