주택임대소득 종합소득세는 주택을 빌려주고 받은 월세 등 임대수입에 대해 내는 세금입니다. 1주택자의 주택임대소득은 기준시가 12억 원 초과 주택과 국외주택을 빼고 비과세이고, 2주택 이상이면 월세 수입이 과세 대상입니다(소득세법 제12조 제2호 나목).
주택임대소득 종합소득세는 1년 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있습니다(소득세법 제14조 제3항 제7호, 제64조의2).
전세보증금은 주택 수와 보증금 합계에 따라 간주임대료로 수입에 더해질 수 있습니다.
집을 두 채 이상 갖고 월세를 받아 주택임대소득 종합소득세가 궁금한 분, 2천만 원 이하 분리과세 계산 방법을 알고 싶은 분, 전세보증금 간주임대료와 주택 수 계산 기준을 확인하려는 분을 위한 글입니다.
주택임대소득 과세 대상과 주택 수 계산, 분리과세와 종합과세 선택, 필요경비율과 공제, 등록임대주택 요건, 간주임대료, 사업자등록과 가산세, 계산 예시, FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 1주택자의 주택임대소득은 비과세이지만, 기준시가 12억 원 초과 주택과 국외주택의 임대소득은 과세합니다.
- 주택 수는 본인과 배우자 소유를 합산하고, 다가구주택은 구분등기가 없으면 1개로 봅니다.
- 1년 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 14% 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다.
- 분리과세 때 필요경비율은 50%(등록임대주택 60%)이고, 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하이면 200만 원(등록임대주택 400만 원)을 추가로 뺍니다.
- 전세보증금은 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 간주임대료로 수입에 더하며, 2026년 과세기간부터는 고가 2주택 보증금 합계 12억 원 초과도 포함됩니다.
주택임대소득 종합소득세 과세 대상
| 보유 주택 | 월세 수입 | 전세보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세(기준시가 12억 원 초과·국외주택은 과세) | 과세하지 않음 |
| 2주택 | 과세 | 기준시가 12억 원 초과 주택 2채이고 보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료(2026년 과세기간부터) |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 원 초과 시 간주임대료 |
1주택 비과세 근거는 소득세법 제12조 제2호 나목입니다. 기준시가 12억 원 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 양도일 기준으로 판단합니다(소득세법 시행령 제8조의2 제5항).
주택임대소득 주택 수 계산
주택 수는 다음 기준으로 계산합니다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항).
| 구분 | 계산 방법 |
|---|---|
| 다가구주택 | 1개의 주택(구분등기된 경우 각각 1개) |
| 공동소유 주택 | 지분이 가장 큰 사람의 소유. 다만 그 주택 임대수입이 연 600만 원 이상이거나, 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유하면 그 사람도 소유로 계산 |
| 전대·전전세 | 임차인 또는 전세 받은 사람의 주택으로 계산 |
| 부부 | 본인과 배우자 소유 주택을 합산 |
간주임대료를 판단할 때는 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택을 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다(소득세법 제25조 제1항).
주택임대소득 분리과세와 종합과세 선택
1년 주택임대 수입금액 합계가 2천만 원 이하이면 분리과세 주택임대소득이 되어, 다음 두 방식 중 하나를 선택합니다(소득세법 제64조의2 제1항).
| 방식 | 계산 |
|---|---|
| 종합과세 | 주택임대소득을 다른 종합소득과 합산해 6~45% 기본세율 적용 |
| 분리과세 | 주택임대 사업소득금액 × 14% + 나머지 종합소득에 대한 결정세액 |
분리과세 사업소득금액은 수입금액에서 필요경비를 빼서 구합니다(소득세법 제64조의2 제2항).
| 구분 | 필요경비 | 추가 공제(다른 종합소득금액 2천만 원 이하일 때) |
|---|---|---|
| 일반 임대주택 | 수입금액의 50% | 200만 원 |
| 등록임대주택 | 수입금액의 60% | 400만 원 |
1년 주택임대 수입금액이 2천만 원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없고, 다른 소득과 합산해 주택임대소득 종합소득세를 계산합니다.
등록임대주택 요건
분리과세에서 60% 필요경비와 400만 원 공제를 받으려면 다음 요건을 모두 갖춘 등록임대주택이어야 합니다(소득세법 시행령 제122조의2 제1항).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 임대사업자 등록 | 민간임대주택법에 따라 임대사업자 등록을 한 공공지원·장기일반민간임대주택 등 |
| 세무서 사업자등록 | 소득세법 제168조에 따른 사업자의 임대주택 |
| 임대료 증액 제한 | 임대보증금·임대료 증가율 5% 이하, 증액 후 1년 이내 재증액 금지 |
등록임대주택 기준을 적용한 뒤 10년 이상 임대하지 않으면 차액을 추가로 내야 합니다(소득세법 제64조의2 제3항 제2호).
전세보증금 간주임대료
3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면, 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱한 금액을 임대수입에 더합니다(소득세법 제25조 제1항 제1호, 시행령 제53조 제3항).
정기예금이자율은 현재 연 1천분의 31(3.1%)입니다(소득세법 시행규칙 제23조 제1항).
2026년 1월 1일 이후 개시하는 과세기간부터는 기준시가 12억 원 이하 주택을 빼고 계산해 2주택을 소유하고, 보증금 합계가 12억 원을 넘는 경우도 간주임대료 대상입니다(소득세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제53조 제1항, 부칙).
주택임대소득 종합소득세의 간주임대료 계산 때 임대사업에서 생긴 이자·배당 수입은 일정 요건에서 뺄 수 있습니다. 실제 계산은 적수(날짜별 잔액)로 하므로 신고 전 홈택스 계산 화면이나 세무대리인과 확인하세요.
주택임대 사업자등록과 가산세
주택임대소득이 있는 사업자는 세무서에 사업자등록을 해야 합니다(소득세법 제168조). 사업 개시일부터 20일 안에 등록하지 않으면 등록 신청 직전일까지의 주택임대 수입금액의 0.2%를 가산세로 냅니다(소득세법 제81조의12).
이 가산세는 종합소득 산출세액이 없어도 적용합니다. 사업자등록 절차는 개인사업자 사업자등록 신청 방법을 참고하세요.
주택임대소득 종합소득세 계산 예시
직장인이 2주택을 보유하고 그중 1채에서 월세 100만 원(연 1,200만 원)을 받는다고 가정합니다. 근로소득금액이 2천만 원을 넘어 추가 공제는 받지 못합니다.
| 구분 | 일반 임대주택 | 등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 1,200만 원 | 1,200만 원 |
| 필요경비 | 600만 원(50%) | 720만 원(60%) |
| 분리과세 사업소득금액 | 600만 원 | 480만 원 |
| 분리과세 세액(14%) | 84만 원 | 67만 2,000원 |
다른 종합소득금액이 2천만 원 이하라면 일반 임대주택은 200만 원을 더 빼서 56만 원, 등록임대주택은 400만 원을 더 빼서 11만 2,000원이 됩니다.
종합과세가 더 유리한지는 본인의 다른 소득과 세율로 비교해야 합니다.
주택임대소득 종합소득세 확인 순서
- 본인과 배우자의 주택 수를 계산하고, 1주택이면 기준시가 12억 원 초과 여부를 확인합니다.
- 1년 월세 수입과 간주임대료 대상 여부를 확인합니다.
- 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하이면 분리과세와 종합과세를 비교합니다.
- 등록임대주택 요건과 사업자등록 여부를 확인합니다.
- 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 선택한 방식으로 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 1주택자도 월세 소득을 신고해야 하나요?
A. 1주택자의 주택임대소득은 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 주택이나 국외주택의 월세는 과세됩니다.
Q2. 부부가 각각 1채씩 가지고 있으면 1주택인가요?
A. 아닙니다. 본인과 배우자의 주택을 합산하므로 2주택으로 계산합니다.
Q3. 월세 2천만 원 이하이면 무조건 14% 분리과세인가요?
A. 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 다른 소득이 적으면 종합과세가 더 낮을 수도 있습니다.
Q4. 전세만 주면 세금이 없나요?
A. 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 간주임대료가 과세됩니다. 2026년 과세기간부터는 고가 2주택 보증금 12억 원 초과도 포함됩니다.
Q5. 주택임대 사업자등록을 안 하면 어떻게 되나요?
A. 주택임대 수입금액의 0.2%를 미등록 가산세로 냅니다. 산출세액이 없어도 적용됩니다.
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공식 확인처
소득세법 제12조 · 소득세법 제14조 · 소득세법 제25조 · 소득세법 제64조의2 · 소득세법 제81조의12 · 소득세법 시행령 제8조의2 · 소득세법 시행령 제53조 · 소득세법 시행령 제122조의2
※ 이 글은 주택임대소득 종합소득세에 대한 일반 안내입니다. 주택 수 계산과 간주임대료는 보유 주택과 임대 조건에 따라 달라지므로 신고 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.