1세대1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 주택 1채만 가진 세대가 그 집을 2년 이상 보유하고 팔면 양도소득세를 내지 않는 제도입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.
다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원을 넘는 부분만큼 양도소득세가 과세되므로, 비과세 요건과 고가주택 기준을 함께 확인해야 합니다.
집을 팔 계획인데 양도소득세를 내야 하는지 궁금한 1주택자, 거주하지 않고 전세를 준 집도 1세대1주택 비과세가 되는지 알고 싶은 분, 우리 동네가 조정대상지역인지 확인하려는 분을 위한 글입니다.
1세대와 주택의 뜻, 보유·거주 요건, 조정대상지역 확인 방법, 거주 요건 예외, 12억 원 고가주택, 판단 사례와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 1세대1주택 비과세는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유한 경우에 적용됩니다.
- 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 이상 보유하고, 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.
- 조정대상지역 여부는 ‘지금’이 아니라 ‘취득할 때’ 기준이며, 2026년 7월 1일 국토교통부 공고에 따른 현재 지정 지역은 서울 25개 구와 경기 15곳입니다.
- 양도가액이 12억 원을 넘으면 비과세 요건을 갖춰도 12억 원 초과 부분에 대해서는 양도소득세를 냅니다.
- 거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
1세대1주택 비과세 요건 한눈에 보기
소득세법 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 요건입니다.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자 포함)·형제자매로 구성한 가족 단위 | 소득세법 제88조 제6호 |
| 1주택 | 양도일 현재 국내에 1주택 보유 | 시행령 제154조 제1항 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 시행령 제154조 제1항 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택만 보유기간 중 2년 이상 | 시행령 제154조 제1항 |
| 양도가액 | 12억 원 이하이면 전액 비과세, 12억 원 초과이면 초과 부분 과세 | 소득세법 제89조 제1항 제3호, 제95조 제3항 |
| 딸린 토지 | 건물 정착 면적의 지역별 배율 이내(도시지역 중 수도권 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배) | 시행령 제154조 제7항 |
소득세법상 주택은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다(소득세법 제88조 제7호). 그래서 오피스텔을 주거용으로 쓰고 있다면 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
1세대1주택 비과세의 보유기간과 거주기간 계산
보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산합니다(시행령 제154조 제5항, 소득세법 제95조 제4항).
거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 제6항). 실제로 살았더라도 전입신고를 하지 않은 기간은 거주기간으로 인정받기 어렵습니다.
| 구분 | 보유 요건 | 거주 요건 |
|---|---|---|
| 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택 | 2년 이상 | 없음 |
| 취득 당시 조정대상지역이었던 주택 | 2년 이상 | 보유기간 중 2년 이상 |
취득 후 그 지역이 조정대상지역에서 해제되었더라도, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건이 적용됩니다. 반대로 취득한 뒤에 조정대상지역으로 지정되었다면 거주 요건이 붙지 않습니다.
조정대상지역 확인 방법과 현재 지정 지역
조정대상지역은 주택법 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 지정·공고합니다. 2026년 7월 1일 국토교통부공고 제2026-882호에 실린 지정 현황은 다음과 같습니다.
| 시·도 | 조정대상지역(2026년 7월 1일 기준) |
|---|---|
| 서울 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구, 마포구, 강동구, 영등포구, 양천구, 동작구, 광진구, 중구, 종로구, 서대문구, 강서구, 노원구, 성북구, 구로구, 동대문구, 관악구, 은평구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구(25개 구) |
| 경기 | 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕(기존 지정) + 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시(2026년 7월 1일 신규 지정) |
이 표는 2026년 7월 1일 공고 시점의 현황입니다. 1세대1주택 비과세의 거주 요건은 ‘취득 당시’ 지정 여부로 판단하므로, 오래전에 산 주택이라면 취득일 당시의 국토교통부 공고를 따로 확인해야 합니다. 과거 지정·해제 이력은 이 글에서 지역별로 정리하지 않았습니다.
거주 요건이 없는 예외
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라도 다음에 해당하면 거주기간 제한을 받지 않습니다(시행령 제154조 제1항 단서).
| 예외 | 내용 |
|---|---|
| 조정대상지역 공고 전 계약 | 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택인 경우(거주 요건만 면제) |
| 건설임대주택 등 | 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상(보유·거주 요건 모두 면제) |
| 수용 등 | 공익사업 협의매수·수용으로 양도하는 경우(보유·거주 요건 모두 면제) |
| 해외 이주·출국 | 해외이주법에 따른 해외이주, 1년 이상 국외 거주가 필요한 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우로서 출국일부터 2년 이내 양도(보유·거주 요건 모두 면제) |
| 부득이한 사유 | 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도(보유·거주 요건 모두 면제) |
예외마다 세부 요건과 증빙이 다르므로 해당한다고 생각되면 증빙서류를 먼저 준비하세요.
12억 원 초과 고가주택은 일부 과세
1세대1주택 비과세 요건을 갖춰도 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘으면 고가주택으로 보아 비과세에서 제외합니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).
이때 전체 양도차익 중 ‘(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액’ 비율만큼만 과세합니다(시행령 제160조 제1항).
| 양도가액 | 과세되는 양도차익 비율 |
|---|---|
| 12억 원 이하 | 0%(전액 비과세) |
| 15억 원 | (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20% |
| 18억 원 | (18억 − 12억) ÷ 18억 = 약 33.3% |
| 24억 원 | (24억 − 12억) ÷ 24억 = 50% |
고가주택은 2년 이상 거주했다면 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 실제 세액 계산은 부동산 양도소득세 계산 방법의 예시를 참고하세요.
1세대1주택 비과세 판단 사례
비조정지역에서 산 집을 전세만 주다 판 경우
A씨 세대는 취득 당시 조정대상지역이 아니었던 아파트 1채를 3년 보유하면서 전세를 주었고, 9억 원에 팔았습니다. 보유기간 2년 이상이고 거주 요건이 없는 주택이므로 1세대1주택 비과세 대상입니다.
2026년 6월에 화성 동탄구 주택을 산 경우
B씨 세대는 2026년 6월 화성 동탄구의 주택 1채를 취득했습니다. 화성 동탄구는 2026년 7월 1일에 조정대상지역으로 신규 지정되었으므로, 취득 당시에는 조정대상지역이 아니었습니다. 따라서 2년 이상 보유하면 거주하지 않아도 비과세 요건을 갖춥니다.
같은 주택을 2026년 7월 1일 이후 취득했다면 취득 당시 조정대상지역이므로 2년 거주가 필요합니다. 다만 7월 1일 공고 전에 계약하고 계약금을 냈으며 그날 무주택이었다면 거주 요건이 면제됩니다.
서울 아파트를 1년 6개월 살고 판 경우
C씨 세대는 서울 강남구 아파트를 2026년 3월에 취득해 2027년 9월에 팔 예정입니다. 보유기간이 2년에 못 미치므로 1세대1주택 비과세를 받을 수 없고, 1년 이상 2년 미만 보유한 주택에는 양도소득세율 60%가 적용됩니다(소득세법 제104조 제1항 제2호).
1주택인지 헷갈리는 경우
- 분양권·조합원입주권: 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않습니다(소득세법 제89조 제2항). 예외 요건이 따로 있으므로 개별 확인이 필요합니다.
- 이사로 잠시 2주택: 새 집을 먼저 산 경우에는 일시적 2주택 비과세 요건을 확인하세요.
- 상속받은 주택: 상속주택과 일반주택을 1채씩 가진 경우의 특례는 시행령 제155조 제2항에 따로 정해져 있습니다.
- 부부: 소득세법 제88조 제6호는 거주자와 그 배우자를 기준으로 1세대를 정하므로, 부부가 각각 1채씩 가지면 원칙적으로 1세대 2주택입니다.
1세대1주택 비과세 확인 순서
- 양도일 현재 세대원 전체의 주택, 분양권, 조합원입주권 보유 현황을 확인합니다.
- 등기사항증명서로 취득일을 확인하고 보유기간 2년이 지나는지 계산합니다.
- 취득일 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지 국토교통부 공고로 확인합니다.
- 조정대상지역이었다면 주민등록표 등본으로 거주기간 2년을 확인합니다.
- 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과 부분의 양도소득세를 계산합니다.
- 비과세라도 12억 원 초과 고가주택이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조 제1항).
자주 묻는 질문
Q1. 전세를 주고 한 번도 살지 않은 집도 비과세되나요?
A. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 이상 보유만으로 1세대1주택 비과세 요건을 갖출 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다.
Q2. 지금 우리 지역이 조정대상지역이 아니면 거주 요건이 없나요?
A. 기준은 현재가 아니라 취득 당시입니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 그 뒤에 해제되었더라도 2년 거주 요건이 적용됩니다.
Q3. 12억 원이 넘는 집은 비과세를 전혀 못 받나요?
A. 1세대1주택 요건을 갖추면 12억 원 이하 부분에 해당하는 양도차익은 비과세되고, 12억 원을 넘는 부분 비율만큼만 과세됩니다.
Q4. 실제로 살았는데 전입신고를 늦게 했어요.
A. 시행령은 거주기간을 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 정하고 있습니다. 전입신고 전 기간을 인정받으려면 별도 입증이 필요할 수 있으므로 세무서나 세무대리인과 상담하세요.
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공식 확인처
소득세법 제89조 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제160조 · 주택법 제63조의2 · 국가법령정보센터 행정규칙(조정대상지역 지정)
※ 이 글은 1세대1주택 비과세에 대한 일반 안내입니다. 세대 구성, 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 여부에 따라 결과가 달라지므로 실제 양도 전에는 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.