상속주택 양도세는 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 원래 살던 집(일반주택)을 팔면 상속주택 특례로 1세대1주택 비과세를 받을 수 있지만, 상속받은 집을 먼저 팔면 원칙적으로 과세됩니다.
상속받은 집의 취득가액은 피상속인이 산 값이 아니라 상속개시일 현재 상속세 평가액이라는 점도 함께 알아야 합니다.
부모님 집을 상속받아 집이 2채가 된 분, 상속받은 집과 원래 집 중 무엇을 먼저 팔지 고민하는 분, 상속받은 집을 팔 때 세금이 얼마인지 궁금한 분을 위한 글입니다.
상속주택 특례 요건, 특례가 안 되는 경우, 취득가액과 보유기간 계산, 공동상속주택, 계산 사례와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 상속주택 1채와 일반주택 1채를 가진 1세대가 일반주택을 팔면, 1주택만 가진 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항).
- 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 상속개시일 전 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택은 제외됩니다.
- 상속받은 집 자체를 팔 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다(시행령 제163조 제9항).
- 세율을 정하는 보유기간은 피상속인이 취득한 날부터 계산하지만, 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다.
- 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 조정대상지역 다주택 중과세 대상에서 빠집니다.
상속주택 양도세 기본 구조
상속주택 양도세는 상속으로 집이 2채가 된 세대가 어떤 집을 먼저 파는지에서 출발합니다. 상속으로 집이 2채가 되면 1세대 2주택이 되어 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 이 경우 일반주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 보는 특례를 두고 있습니다.
| 어떤 집을 파는가 | 과세 방식 | 근거 |
|---|---|---|
| 일반주택(원래 보유하던 집) | 상속주택 특례 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세(12억 원 초과분은 과세) | 시행령 제155조 제2항 |
| 상속주택(상속받은 집) | 일반주택이 있으면 원칙적으로 과세, 상속주택만 남은 상태라면 1세대1주택 비과세 검토 | 소득세법 제89조, 시행령 제154조 |
| 둘 다 보유한 상태에서 상속주택을 조정대상지역에서 양도 | 상속받은 날부터 5년 이내면 다주택 중과세 배제 | 시행령 제167조의10 제1항 제2호, 제167조의3 제1항 제7호 |
특례를 받더라도 일반주택 자체가 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 요건을 갖춰야 합니다. 보유·거주 요건은 1세대1주택 비과세 요건에서 확인하세요.
상속주택 특례 요건
상속주택 특례를 받으려면 다음 요건을 모두 확인해야 합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 보유 형태 | 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대 |
| 일반주택의 범위 | 상속개시 당시 보유한 주택(상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권으로 완공 후 취득한 신축주택 포함) |
| 제외되는 일반주택 | 상속개시일부터 소급해 2년 이내에 피상속인에게 증여받은 주택 |
| 팔아야 하는 집 | 일반주택(상속주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않음) |
| 동일세대 상속 | 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 원칙적으로 특례 제외, 다만 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가하기 전부터 피상속인이 보유하던 주택은 상속주택으로 인정 |
상속 후에 새로 산 집은 일반주택이 될 수 없습니다. 상속개시 당시 이미 보유하던 집이어야 한다는 점을 먼저 확인하세요.
피상속인이 집을 여러 채 남긴 경우
피상속인이 상속개시 당시 주택을 2채 이상 가지고 있었다면 다음 순서에 따른 1채만 특례 대상 상속주택이 됩니다(시행령 제155조 제2항 각 호).
- 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
- 소유 기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
- 소유·거주 기간이 모두 같으면 상속개시 당시 피상속인이 거주한 주택
- 거주한 적이 없고 소유 기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 주택(같으면 상속인이 선택)
나머지 상속 주택은 일반 주택 수에 포함되므로, 상속인이 여러 채를 나눠 받을 때는 누가 어떤 집을 받는지에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
공동상속주택은 지분이 큰 사람이 소유한 것으로 봅니다
여러 상속인이 1채를 함께 상속받은 공동상속주택은, 소수지분 상속인이 다른 집을 팔 때 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 제155조 제3항).
| 구분 | 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람 |
|---|---|
| 상속지분이 가장 큰 상속인이 1명 | 그 상속인 |
| 가장 큰 지분이 2명 이상 | ① 그 주택에 거주하는 사람 → ② 최연장자 순 |
상속주택을 협의분할해 등기하지 않은 상태에서 다른 주택을 팔면 민법상 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다(시행령 제155조 제19항). 나중에 협의분할 등기로 결과가 바뀌어 세금을 더 내야 하면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다.
상속받은 집을 팔 때 취득가액과 보유기간
상속받은 집 자체를 팔 때 상속주택 양도세는 취득가액과 보유기간 계산 방식이 일반 매매와 다릅니다.
| 항목 | 계산 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득가액 | 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조~제66조에 따라 평가한 가액(세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액) | 시행령 제163조 제9항 |
| 취득시기 | 상속이 개시된 날 | 시행령 제162조 제1항 제5호 |
| 세율 적용 보유기간 | 피상속인이 취득한 날부터 양도일까지 | 소득세법 제104조 제2항 제1호 |
| 장기보유특별공제 보유기간 | 상속인이 취득한 날(상속개시일)부터 양도일까지 | 소득세법 제95조 제4항 |
그래서 피상속인이 오래 보유한 집이라도 상속 후 바로 팔면 단기 세율(60·70%)은 피하지만, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 3년이 지나야 받을 수 있습니다.
상속받은 집이 상속인 세대의 유일한 주택이라면 보유기간도 상속개시일부터 따지되, 상속 전 같은 세대로 함께 거주·보유한 기간은 합산합니다(시행령 제154조 제8항 제3호).
상속 후 6개월 안에 팔면 양도세가 거의 없는 이유
상속세 평가에서는 상속개시일 전후 6개월 이내 해당 재산의 매매가액을 시가로 봅니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항).
상속 후 6개월 안에 판 가격이 상속재산 평가액이 되면, 양도세 계산의 취득가액과 양도가액이 같아져 양도차익이 거의 생기지 않습니다.
| 구분 | 상속 후 6개월 이내 매도 | 상속 후 수년 뒤 매도 |
|---|---|---|
| 상속세 평가액 | 매매가액이 시가로 반영될 수 있음 | 상속 당시 시가·감정가 또는 기준시가 등 |
| 양도세 취득가액 | 상속세 평가액(= 매매가액에 가까움) | 상속세 평가액 |
| 양도차익 | 거의 없음 | 평가액 이후 오른 만큼 발생 |
다만 매매가액이 상속재산가액으로 반영되면 상속세가 늘어날 수 있으므로, 상속세와 양도세를 함께 비교해야 합니다. 상속세 계산은 상속세 계산 방법을 참고하세요.
상속주택 양도세 계산 사례
사례 1. 원래 살던 집을 판 경우
A씨 세대는 2018년에 산 서울 아파트(일반주택)에서 3년 이상 살고 있었습니다. 2025년 6월 따로 살던 어머니가 돌아가셔서 지방 아파트 1채를 상속받았고, 2026년 11월 서울 아파트를 11억 원에 팔았습니다.
서울 아파트는 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택이고 2년 보유·거주 요건도 갖췄으므로 상속주택 특례로 1세대1주택 비과세가 적용됩니다. 양도가액이 12억 원 이하이므로 양도소득세는 0원입니다.
사례 2. 상속받은 집을 먼저 판 경우
B씨 세대는 일반주택 1채를 가진 상태에서 2025년 6월 아버지 아파트를 상속받았습니다. 아버지는 이 아파트를 2010년에 취득했고, 상속세 신고 때 평가액은 4억 원이었습니다. B씨는 2026년 12월 이 아파트를 4억 5,000만 원에 팔았습니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 매매가 | 4억 5,000만 원 |
| 취득가액 | 상속개시일 평가액 | 4억 원 |
| 필요경비 | 상속 후 확장·샷시 공사비(자본적 지출) 1,200만 원 + 중개수수료 200만 원, 모두 증빙 보관 | 1,400만 원 |
| 양도차익 | 4억 5,000만 − 4억 − 1,400만 | 3,600만 원 |
| 장기보유특별공제 | 상속개시일부터 1년 6개월 보유(3년 미만) | 0원 |
| 기본공제 | 연 250만 원 | 250만 원 |
| 과세표준 | 3,600만 − 250만 | 3,350만 원 |
| 세율 | 피상속인 취득일(2010년)부터 2년 이상 → 기본세율 | 6~45% |
| 양도소득세 | 84만 원 + (3,350만 − 1,400만) × 15% | 376만 5,000원 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 37만 6,500원 |
B씨의 상속주택 양도세는 지방소득세를 합쳐 414만 1,500원입니다. B씨는 일반주택도 함께 보유하고 있어 비과세를 받을 수 없습니다. 이 아파트가 조정대상지역에 있더라도 상속받은 날부터 5년이 지나지 않았으므로 다주택 중과세율은 적용되지 않습니다.
사례 3. 상속받은 집만 남은 경우
C씨는 무주택 상태에서 2023년 4월 어머니 집을 상속받았고, 다른 주택이 없습니다. 이 경우 상속주택 특례가 아니라 일반적인 1세대1주택 비과세 요건을 봅니다.
보유기간은 상속개시일(2023년 4월)부터 계산하므로 2025년 4월 이후 팔아야 2년 보유 요건을 채웁니다. 상속개시 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 2년 거주 요건도 필요합니다(시행령 제154조 제1항, 제162조 제1항 제5호).
상속주택 양도세 확인 순서
- 상속개시일, 피상속인의 취득일, 상속개시 당시 세대 구성(같은 세대였는지)을 확인합니다.
- 일반주택이 상속개시 당시 이미 보유하던 집인지, 상속 전 2년 이내 증여받은 집이 아닌지 확인합니다.
- 피상속인이 여러 채를 남겼다면 특례 대상 1채를 순위대로 정합니다.
- 공동상속이면 상속지분과 협의분할 등기 여부를 확인합니다.
- 일반주택을 먼저 팔지, 상속주택을 먼저 팔지 두 경우의 세금을 비교합니다.
- 상속주택을 팔 때는 상속세 신고 평가액과 공사비·중개수수료 증빙을 준비합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 상속받은 집을 먼저 팔아도 비과세가 되나요?
A. 상속주택 특례는 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 일반주택을 보유한 상태에서 상속주택을 먼저 팔면 1세대 2주택 양도로 과세되며, 상속받은 날부터 5년 이내라면 조정대상지역 중과세만 배제됩니다.
Q2. 상속받은 뒤에 새로 산 집을 팔 때도 특례가 되나요?
A. 되지 않습니다. 시행령 제155조 제2항의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정됩니다. 상속 후 새로 산 집은 일시적 2주택 비과세 등 다른 규정을 따로 검토해야 합니다.
Q3. 부모님과 같은 세대였다면 특례를 못 받나요?
A. 상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 특례 대상이 아닙니다. 다만 1주택을 가진 자녀 세대가 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우, 합치기 전부터 피상속인이 보유하던 주택은 상속주택으로 봅니다.
Q4. 상속주택 지분 일부만 받은 경우 내 집을 팔 때 주택 수에 들어가나요?
A. 상속지분이 가장 큰 상속인이 아니라면 공동상속주택은 내 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 제155조 제3항). 가장 큰 지분이 2명 이상이면 거주자, 최연장자 순으로 판단합니다.
Q5. 상속받은 집의 취득가액은 아버지가 산 가격인가요?
A. 아닙니다. 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 취득가액입니다. 상속세 신고 때 평가액을 낮게 잡으면 나중에 팔 때 양도차익이 커질 수 있습니다.
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공식 확인처
소득세법 시행령 제155조 · 소득세법 시행령 제163조 · 소득세법 시행령 제162조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제95조 · 소득세법 시행령 제167조의3 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조
※ 이 글은 상속주택 양도세에 대한 일반 안내입니다. 농어촌 상속주택(시행령 제155조 제7항), 조합원입주권·분양권 상속 등은 별도 요건이 있으므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.