상속 부동산 평가는 상속받은 아파트나 토지를 상속세 계산에 넣을 금액으로 정하는 절차입니다. 상속세 및 증여세법은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려울 때만 공시가격 같은 기준시가로 평가합니다(제60조).
상속 부동산 평가에서 시가에는 실제 매매가액뿐 아니라 감정가액, 같은 단지의 비슷한 아파트 매매가액도 포함됩니다. 그래서 공시가격으로 신고하려 해도 평가기간 안에 시가로 볼 가액이 있으면 그 금액이 적용됩니다.
부모님 아파트를 상속받아 얼마로 신고해야 하는지 궁금한 분, 상속 부동산 평가에서 감정평가가 필요한지 고민하는 분, 증여받은 부동산의 평가 기간이 상속과 어떻게 다른지 확인하려는 분을 위한 글입니다.
상속 부동산 평가의 원칙, 평가기간, 시가로 보는 가액의 종류와 적용 순서, 유사매매사례가액 기준, 감정평가, 기준시가 평가, 평가액이 세금과 나중 양도에 미치는 영향, FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 상속·증여 재산은 상속개시일 또는 증여일 현재 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 기준시가 등 보충적 방법으로 평가합니다.
- 평가기간은 상속이 평가기준일 전후 6개월, 증여가 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다.
- 평가기간 안의 매매가액, 2곳 이상 감정가액의 평균, 수용·경매·공매가액이 시가로 인정됩니다.
- 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 아파트의 매매가액 등도 시가로 볼 수 있습니다.
- 상속받은 부동산을 나중에 팔 때는 상속세 평가액이 양도소득세 취득가액이 됩니다.
상속 부동산 평가 원칙
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 평가기준일 | 상속은 상속개시일(사망일), 증여는 증여일 | 제60조 제1항 |
| 원칙 | 평가기준일 현재 시가 | 제60조 제1항 |
| 시가 | 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래될 때 통상 성립하는 가액, 그리고 매매·감정·수용·경매·공매가액 중 법령상 인정되는 것 | 제60조 제2항 |
| 시가가 없을 때 | 부동산 종류별 기준시가 등 보충적 평가 방법 | 제60조 제3항, 제61조 |
상속 부동산 평가는 재산 종류와 거래 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
상속 부동산 평가기간
시가로 보는 가액은 평가기간 안에 있어야 합니다(시행령 제49조 제1항).
| 구분 | 평가기간 |
|---|---|
| 상속 | 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지 |
| 증여 | 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 |
평가기간 밖이라도 평가기준일 전 2년 이내나 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 매매 등은 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함할 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 단서).
시가로 보는 가액과 적용 순서
| 가액 | 기준일 | 내용 |
|---|---|---|
| 해당 재산의 매매가액 | 매매계약일 | 특수관계인 거래 등으로 객관적으로 부당한 가액은 제외 |
| 감정가액 | 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 | 감정평가법인등 2곳 이상 감정가액의 평균. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 1곳 이상 |
| 수용·경매·공매가액 | 가액이 결정된 날 | 물납 재산을 상속인 등이 경매로 취득한 경우 등은 제외 |
| 유사재산의 매매 등 가액 | 위와 같음 | 해당 재산의 매매 등 가액이 없을 때만 적용 |
시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일에서 가장 가까운 날의 가액을 적용합니다(시행령 제49조 제2항). 해당 재산 자체의 매매·감정 등 가액이 있으면 유사재산의 가액은 적용하지 않습니다.
감정가액이 보충적 평가액과 유사재산 시가의 90% 중 적은 금액에 못 미치면 세무서장이 다른 감정기관에 다시 의뢰한 가액으로 평가할 수 있습니다(시행령 제49조 제1항 제2호).
아파트 유사매매사례가액 기준
공동주택가격이 있는 아파트는 다음 요건을 모두 갖춘 주택을 유사재산으로 봅니다(시행규칙 제15조 제3항).
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 같은 단지 | 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있을 것 |
| 전용면적 | 주거전용면적 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것 |
| 공동주택가격 | 공동주택가격 차이가 평가대상 주택의 5% 이내일 것 |
해당 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 기준으로 합니다. 상속세를 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 있었던 유사재산 가액만 적용합니다(시행령 제49조 제4항).
기준시가로 평가하는 경우
시가를 산정하기 어려우면 부동산 종류별로 다음 가액으로 평가합니다(제61조 제1항).
| 부동산 | 보충적 평가액 |
|---|---|
| 토지 | 개별공시지가 |
| 주택(아파트·단독주택) | 공동주택가격·개별주택가격 |
| 오피스텔·상업용 건물 | 국세청장이 토지와 건물을 일괄해 고시한 가액 |
| 일반 건물 | 국세청장이 산정·고시하는 가액 |
임대차계약이 있는 재산은 임대료 등을 기준으로 평가한 가액과 위 가액 중 큰 금액으로 평가합니다(제61조 제5항).
상속 부동산 평가액에 따른 상속세 차이
자녀 1명이 아파트 한 채만 상속받고 일괄공제 5억 원을 적용한다고 가정합니다. 장례비·채무는 없습니다.
| 평가 방법 | 평가액 | 과세표준 | 상속세 산출세액 |
|---|---|---|---|
| 공동주택가격(시가가 없을 때) | 7억 원 | 2억 원 | 3,000만 원 |
| 같은 단지 유사 아파트 매매가액 | 10억 원 | 5억 원 | 9,000만 원 |
평가기간 안에 유사재산 매매가액이 있으면 공동주택가격이 아니라 그 가액이 시가가 되어 세금이 크게 달라집니다. 상속공제와 세율은 상속세 계산 방법에서 확인하세요.
상속 부동산 평가액과 나중 양도세
상속이나 증여로 받은 자산을 팔 때는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액을 취득가액으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항).
| 평가액 | 상속세 | 나중 양도세의 취득가액 |
|---|---|---|
| 낮게 평가 | 줄어듦 | 낮아져 양도차익이 커짐 |
| 높게 평가 | 늘어남 | 높아져 양도차익이 작아짐 |
상속받은 집을 팔 계획이 있다면 상속주택 양도세를 함께 확인하세요. 감정평가 수수료는 법령에서 정한 범위 안에서 상속세 과세표준 계산 때 뺄 수 있습니다(제25조 제1항 제2호).
상속 부동산 평가 확인 순서
- 상속개시일을 기준으로 평가기간(전후 6개월)을 계산합니다.
- 해당 부동산에 평가기간 안의 매매·감정·경매 등 가액이 있는지 확인합니다.
- 아파트라면 같은 단지에서 면적·공동주택가격 차이 5% 이내인 주택의 거래가 있는지 확인합니다.
- 시가가 없으면 공시가격 등 기준시가로 평가하고, 감정평가 필요성을 검토합니다.
- 평가액으로 상속세 신고 방법에 따라 기한 안에 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 상속 아파트를 공시가격으로 신고해도 되나요?
A. 평가기간 안에 해당 아파트나 같은 단지 유사 아파트의 매매가액 등 시가로 볼 가액이 있으면 그 가액이 우선합니다. 시가가 없을 때만 공시가격으로 평가합니다.
Q2. 감정평가는 몇 곳에서 받아야 하나요?
A. 원칙적으로 2곳 이상 감정가액의 평균입니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산은 1곳 이상의 감정도 인정됩니다.
Q3. 상속세 신고 후 같은 단지 아파트가 비싸게 팔리면요?
A. 신고한 경우 유사재산 가액은 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지의 가액만 적용합니다. 해당 재산 자체의 매매 등은 이 제한과 다르므로 따로 확인하세요.
Q4. 증여 부동산도 평가 방법이 같나요?
A. 평가 원칙은 같고 평가기간만 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지로 다릅니다.
Q5. 평가액을 높게 하면 무조건 손해인가요?
A. 상속세는 늘지만 나중에 팔 때 취득가액이 높아져 양도소득세가 줄 수 있습니다. 두 세금을 함께 비교해야 합니다.
관련 글
공식 확인처
상속세 및 증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 제61조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 · 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 · 소득세법 시행령 제163조
※ 이 글은 상속·증여 부동산 평가에 대한 일반 안내입니다. 실제 시가 인정 여부와 유사재산 판단은 거래 자료에 따라 달라지므로 신고 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.