부담부증여는 부모가 자녀에게 집을 증여하면서 그 집에 담보된 대출이나 전세보증금 같은 채무를 자녀가 함께 넘겨받는 증여입니다. 부담부증여에서 자녀는 채무를 뺀 금액에 증여세를 내고, 채무액 부분은 부모가 양도한 것으로 보아 부모에게 양도소득세가 생깁니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 소득세법 제88조 제1호).
부담부증여는 세금이 증여세와 양도소득세로 나뉘기 때문에 증여세만 비교해서는 유불리를 알 수 없습니다. 가족 간 부담부증여는 채무를 실제로 넘겨받았는지 입증해야 한다는 점도 함께 확인해야 합니다.
전세 낀 아파트를 자녀에게 증여하려는 분, 부담부증여 때 증여세와 양도세를 각각 누가 내는지 궁금한 분, 부담부증여 양도차익 계산 방법을 확인하려는 분을 위한 글입니다.
부담부증여의 과세 구조, 빼 주는 채무의 범위, 가족 간 채무 인수 추정, 양도차익 계산식, 신고 기한, 계산 예시와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 부담부증여에서 수증자는 증여재산가액에서 인수한 채무를 뺀 금액에 증여세를 냅니다.
- 증여재산에 담보된 채무와 증여자가 임대한 재산의 임대보증금이 빼 주는 채무에 포함됩니다.
- 수증자가 인수한 채무액 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세 대상이 됩니다.
- 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하며, 금융회사 채무 등 법령상 서류로 입증되면 예외입니다.
- 증여세는 수증자가 3개월 안에, 양도 부분은 증여자가 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
부담부증여 과세 구조
부담부증여는 하나의 증여 안에서 세금이 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 누가 | 과세 대상 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 수증자(자녀 등) | 증여재산가액 − 수증자가 인수한 채무 | 상속세 및 증여세법 제47조 제1항 |
| 양도소득세 | 증여자(부모 등) | 증여가액 중 채무액에 해당하는 부분 | 소득세법 제88조 제1호, 시행령 제151조 제3항 |
부담부증여의 양도 부분도 양도이므로 증여자가 1세대1주택 비과세 요건을 갖추었는지, 중과 대상인지 같은 양도소득세 규정을 함께 적용해 판단합니다. 비과세 요건은 1세대1주택 비과세 요건에서 확인하세요.
부담부증여에서 빼 주는 채무
증여세 과세가액에서 빼는 채무는 다음과 같습니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 시행령 제36조 제1항).
| 채무 | 내용 |
|---|---|
| 증여재산에 담보된 채무 | 증여하는 집에 설정된 주택담보대출 등으로 수증자가 인수한 금액 |
| 임대보증금 | 증여자가 그 재산을 다른 사람에게 임대한 경우의 전세보증금·임대보증금 |
증여재산과 관계없는 증여자의 다른 채무는 이 규정으로 빼 주는 채무가 아닙니다.
가족 간 부담부증여의 채무 인수 추정
배우자 사이나 부모·자녀 같은 직계존비속 사이의 부담부증여는 수증자가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항).
| 구분 | 처리 |
|---|---|
| 원칙 | 채무를 수증자가 인수하지 않은 것으로 추정해 증여세 과세가액에서 빼지 않음 |
| 예외 | 국가·지방자치단체·금융회사 채무는 해당 기관의 채무 확인 서류로, 그 밖의 채무는 채무부담계약서·채권자확인서·담보설정과 이자 지급 증빙 등으로 확인되는 경우(시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항) |
추정이 적용되어 채무가 인정되지 않으면 그 채무액은 양도로 보는 부분에서도 빠집니다(소득세법 시행령 제151조 제3항 단서). 은행 대출은 채무자 명의를 자녀로 바꾸는 절차와 서류를, 전세보증금은 임대차계약 승계 서류를 준비해 두세요.
증여 뒤 부모가 자녀 대신 대출이나 보증금을 갚아 주면 그 금액이 다시 증여가 될 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제36조). 가족 간 금전 거래는 가족 간 차용증과 증여세도 참고하세요.
부담부증여 양도차익 계산
양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 채무액 비율만큼만 계산합니다(소득세법 시행령 제159조 제1항).
| 항목 | 계산식 |
|---|---|
| 양도가액 | 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 증여재산가액 × (채무액 ÷ 증여가액) |
| 취득가액 | 증여자의 취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액) |
| 기준시가로 평가한 경우 | 양도가액을 기준시가로 산정했다면 취득가액도 기준시가로 산정 |
증여재산가액을 시가로 평가하는지, 기준시가로 평가하는지에 따라 양도차익이 달라집니다. 평가 순서는 상속 부동산 평가 방법에 정리했습니다.
부담부증여 계산 예시
부모가 10년 전 5억 원에 산 아파트(시가 10억 원)를 성년 자녀에게 증여하고, 전세보증금 4억 원을 자녀가 넘겨받는다고 가정합니다. 자녀가 10년 안에 부모에게 받은 다른 증여는 없습니다.
| 구분 | 전부 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여세 과세가액 | 10억 원 | 6억 원(10억 원 − 보증금 4억 원) |
| 증여재산공제(성년 자녀) | 5,000만 원 | 5,000만 원 |
| 과세표준 | 9억 5,000만 원 | 5억 5,000만 원 |
| 증여세 산출세액 | 2억 2,500만 원 | 1억 500만 원 |
| 신고세액공제 3% 반영 후 | 2억 1,825만 원 | 1억 185만 원 |
| 양도로 보는 부분 | 없음 | 양도가액 4억 원, 취득가액 2억 원 |
| 양도차익(필요경비 제외 전) | 없음 | 2억 원 |
부담부증여에서는 증여세가 약 1억 1,640만 원 줄지만, 부모에게 양도차익 2억 원에 대한 양도소득세가 생깁니다. 양도소득세는 부모의 주택 수, 보유·거주 기간, 비과세·중과 여부에 따라 0원부터 크게 달라지므로 부동산 양도소득세 계산 방법으로 따로 계산해야 합니다.
부담부증여 신고 기한
| 세금 | 신고하는 사람 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 수증자 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 상속세 및 증여세법 제68조 |
| 양도소득세 예정신고 | 증여자 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 소득세법 제105조 제1항 제3호 |
일반 양도의 예정신고 기한은 2개월이지만, 부담부증여의 채무액 부분은 3개월입니다. 증여세 신고 절차는 증여세 신고 방법을 참고하세요.
부담부증여 확인 순서
- 증여할 재산에 담보된 대출과 임대보증금 금액을 확인합니다.
- 증여재산을 시가 또는 법령상 평가 방법으로 평가합니다.
- 가족 간이라면 채무 인수를 입증할 서류(대출 명의 변경, 임대차계약 승계 등)를 준비합니다.
- 수증자의 증여세와 증여자의 양도소득세를 각각 계산해 합계를 비교합니다.
- 증여세와 양도소득세를 각자 3개월 안에 신고합니다.
- 증여 뒤 채무를 수증자가 실제로 갚고 있는지 기록을 남깁니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부담부증여를 하면 무조건 세금이 줄어드나요?
A. 아닙니다. 증여세는 줄지만 증여자에게 양도소득세가 생기므로 두 세금의 합계를 비교해야 합니다.
Q2. 부담부증여 양도세는 누가 내나요?
A. 채무액 부분은 증여자가 양도한 것으로 보므로 증여자가 신고·납부합니다.
Q3. 전세 낀 집을 자녀에게 주면 전세보증금도 빼 주나요?
A. 증여자가 임대한 재산의 임대보증금은 빼 주는 채무에 포함됩니다. 다만 가족 간에는 자녀가 보증금 반환 의무를 실제로 넘겨받았다는 점이 확인되어야 합니다.
Q4. 부모가 1주택자이면 양도 부분도 비과세되나요?
A. 양도로 보는 부분이므로 1세대1주택 비과세 요건을 함께 적용해 판단합니다. 요건 충족 여부는 1세대1주택 비과세 요건에서 확인하세요.
Q5. 증여 후 부모가 대출을 대신 갚으면요?
A. 부모가 대신 갚은 금액은 채무 변제에 따른 증여가 될 수 있습니다.
관련 글
공식 확인처
상속세 및 증여세법 제47조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 · 소득세법 제88조 · 소득세법 시행령 제151조 · 소득세법 시행령 제159조 · 소득세법 제105조
※ 이 글은 부담부증여에 대한 일반 안내입니다. 채무 인수 인정과 양도소득세 비과세·중과 여부는 사실관계에 따라 달라지므로 실제 증여 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.