부동산 양도소득세 계산은 ‘양도가액 − 취득가액·필요경비 = 양도차익’, ‘양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액’, ‘양도소득금액 − 기본공제 250만 원 = 과세표준’, ‘과세표준 × 세율 = 산출세액’ 순서로 진행합니다.
보유기간이 2년 이상이면 6~45% 기본세율을, 주택을 1년 미만 보유하면 70%, 1년 이상 2년 미만 보유하면 60%를 적용하고, 양도소득세의 10%에 해당하는 지방소득세가 따로 붙는다는 점이 핵심입니다.
집이나 상가를 팔기 전에 양도소득세가 얼마인지 직접 계산해 보려는 분, 장기보유특별공제를 몇 퍼센트 받을 수 있는지 궁금한 분, 12억 원이 넘는 1주택을 파는 분을 위한 글입니다.
양도소득세 계산 순서, 필요경비, 장기보유특별공제 표 1·표 2, 기본공제, 세율표, 계산 예시 3가지와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 양도차익은 양도가액에서 취득가액(매입가와 취득세 등)과 자본적 지출, 양도비용을 뺀 금액입니다.
- 3년 이상 보유한 토지·건물은 장기보유특별공제를 받으며, 일반 자산은 연 2%씩 최대 30%, 2년 이상 거주한 1세대1주택은 보유·거주 합산 최대 80%입니다.
- 양도소득 기본공제는 부동산 등 그룹별로 1년에 250만 원입니다.
- 2년 이상 보유한 부동산은 6~45% 기본세율, 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%로 과세합니다.
- 양도소득에 대한 지방소득세는 양도소득세의 10% 수준으로 따로 계산됩니다.
양도소득세 계산 순서
소득세법 제92조 제2항은 양도소득과세표준을 다음 순서로 계산하도록 정합니다.
| 단계 | 계산 | 근거 |
|---|---|---|
| 1. 양도차익 | 양도가액 − 필요경비(취득가액, 자본적 지출, 양도비용) | 소득세법 제92조 제2항 제1호, 제97조 |
| 2. 양도소득금액 | 양도차익 − 장기보유특별공제 | 제92조 제2항 제2호, 제95조 |
| 3. 과세표준 | 양도소득금액 − 양도소득 기본공제(연 250만 원) | 제92조 제2항 제3호, 제103조 |
| 4. 산출세액 | 과세표준 × 세율 | 제104조 |
| 5. 지방소득세 | 양도소득 과세표준 × 지방소득세율(국세 세율의 10%) | 지방세법 제103조의3 |
양도소득세 계산의 필요경비
양도차익을 계산할 때 빼는 필요경비는 다음과 같습니다(소득세법 제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조).
| 필요경비 | 예시 |
|---|---|
| 취득가액 | 매입가액에 취득세·등록면허세와 그 밖의 부대비용을 더한 금액(시행령 제89조 제1항 제1호) |
| 자본적 지출 | 용도변경·개량·이용편의를 위한 비용(예: 확장 공사, 새시 설치), 재건축부담금 등 |
| 양도비용 | 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 중개수수료(소개비), 신고서 작성비용 등 |
자본적 지출과 양도비용은 세금계산서·카드전표 같은 증명서류를 받아 보관하거나 금융거래로 지출 사실이 확인되어야 인정받을 수 있습니다(시행령 제163조 제3항·제5항). 도배나 보일러 수리처럼 원래 상태를 유지하는 수선비는 자본적 지출로 보기 어렵습니다.
장기보유특별공제 표 1과 표 2
3년 이상 보유한 토지·건물(미등기 자산과 중과 대상 주택 등 제외)은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱한 금액을 공제합니다(소득세법 제95조 제2항).
| 보유기간 | 표 1(일반) | 표 2 보유기간분(1세대1주택) |
|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% | 40% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% | 40% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% | 40% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% | 40% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% |
표 2는 1세대1주택으로서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택에 적용합니다(시행령 제159조의4). 보유기간분에 거주기간분 공제율(2년 이상 3년 미만 8%부터 10년 이상 40%까지, 보유 3년 이상인 경우)을 더하므로 최대 80%가 됩니다.
| 거주기간(표 2) | 공제율 |
|---|---|
| 2년 이상 3년 미만(보유 3년 이상) | 8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% |
양도소득 기본공제와 세율
양도소득 기본공제는 부동산·부동산에 관한 권리·기타자산 그룹에서 한 해 250만 원을 공제합니다. 미등기 양도자산은 기본공제를 받을 수 없습니다(소득세법 제103조).
| 구분 | 세율(토지·건물) | 근거 |
|---|---|---|
| 2년 이상 보유 | 기본세율 6~45% | 제104조 제1항 제1호, 제55조 제1항 |
| 1년 이상 2년 미만 보유 | 40%(주택·조합원입주권·분양권 60%) | 제104조 제1항 제2호 |
| 1년 미만 보유 | 50%(주택·조합원입주권·분양권 70%) | 제104조 제1항 제3호 |
| 분양권 | 60%(1년 미만 70%) | 제104조 제1항 제1호·제3호 |
| 과세표준 | 기본세율 |
|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 | 84만 원 + 1,400만 원 초과분의 15% |
| 5,000만 원 초과 8,800만 원 이하 | 624만 원 + 5,000만 원 초과분의 24% |
| 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하 | 1,536만 원 + 8,800만 원 초과분의 35% |
| 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 | 3,706만 원 + 1억 5천만 원 초과분의 38% |
| 3억 원 초과 5억 원 이하 | 9,406만 원 + 3억 원 초과분의 40% |
| 5억 원 초과 10억 원 이하 | 1억 7,406만 원 + 5억 원 초과분의 42% |
| 10억 원 초과 | 3억 8,406만 원 + 10억 원 초과분의 45% |
하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하면 그중 큰 세액을 적용합니다(제104조 제1항 단서).
조정대상지역 다주택자가 주택을 팔면 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 더하는 중과 규정이 있습니다(제104조 제7항). 시행령의 중과 배제 특례 중 ‘2026년 5월 9일까지 양도하는 주택’ 조항은 기한이 지났으므로, 다주택자는 양도 전에 중과 여부를 반드시 따로 확인하세요.
양도소득세 계산 예시
예시 1. 상가를 8년 보유하고 판 경우
H씨는 상가를 3억 원에 사서 8년 보유하고 5억 원에 팔았습니다. 취득세와 중개수수료 등 증빙된 필요경비는 1,000만 원입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 5억 − 3억 − 1,000만 | 1억 9,000만 원 |
| 장기보유특별공제 | 1억 9,000만 × 16%(표 1, 8년) | 3,040만 원 |
| 양도소득금액 | 1억 9,000만 − 3,040만 | 1억 5,960만 원 |
| 과세표준 | 1억 5,960만 − 250만 | 1억 5,710만 원 |
| 양도소득세 | 3,706만 + (1억 5,710만 − 1억 5천만) × 38% | 3,975만 8천 원 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 397만 5,800원 |
| 합계 | 4,373만 3,800원 |
예시 2. 12억 원 초과 1세대1주택을 판 경우
I씨 세대는 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 아파트를 8억 원에 사서 10년 보유하고 그동안 10년 거주한 뒤 18억 원에 팔았습니다. 필요경비는 5,000만 원입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 전체 양도차익 | 18억 − 8억 − 5,000만 | 9억 5,000만 원 |
| 과세되는 양도차익 | 9억 5,000만 × (18억 − 12억) ÷ 18억 | 약 3억 1,667만 원 |
| 장기보유특별공제 | 약 3억 1,667만 × 80%(표 2, 보유 40% + 거주 40%) | 약 2억 5,333만 원 |
| 양도소득금액 | 3억 1,667만 − 2억 5,333만 | 약 6,333만 원 |
| 과세표준 | 6,333만 − 250만 | 약 6,083만 원 |
| 양도소득세 | 624만 + (6,083만 − 5,000만) × 24% | 약 884만 원 |
| 지방소득세 | 양도소득세의 10% | 약 88만 원 |
12억 원 초과분 비율만큼만 양도차익과 장기보유특별공제를 계산하는 방식은 소득세법 시행령 제160조 제1항에 따른 것입니다. 비과세 요건은 1세대1주택 비과세 요건에서 확인하세요.
예시 3. 주택을 1년 안에 판 경우
J씨는 주택을 사서 10개월 만에 팔았고 양도차익이 5,000만 원입니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 5,000만 − 250만(보유 3년 미만이라 장기보유특별공제 없음) | 4,750만 원 |
| 양도소득세 | 4,750만 × 70% | 3,325만 원 |
| 지방소득세 | 4,750만 × 7% | 332만 5천 원 |
같은 과세표준에 기본세율을 적용하면 586만 5천 원이지만, 1년 미만 보유 주택은 70% 세율이 적용되어 세금이 크게 늘어납니다.
양도소득세 신고와 납부 기한
토지·건물을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 예를 들어 2026년 10월 20일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지 신고·납부합니다.
같은 해에 여러 건을 양도하고 예정신고 때 합산하지 않았다면 다음 해 5월 확정신고로 합산해 정산해야 할 수 있습니다(소득세법 제110조). 비과세인 1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과 부분에 대해 신고해야 합니다.
양도소득세 계산 확인 순서
- 매매계약서와 취득 당시 계약서로 양도가액과 취득가액을 확인합니다.
- 취득세 영수증, 중개수수료 영수증, 확장 공사 세금계산서 등 필요경비 증빙을 모읍니다.
- 취득일·양도일로 보유기간을 계산하고, 1세대1주택이면 주민등록표 등본으로 거주기간을 확인합니다.
- 장기보유특별공제 표 1 또는 표 2를 적용합니다.
- 기본공제 250만 원을 빼고 보유기간에 맞는 세율을 적용합니다.
- 지방소득세 10%를 더해 총 부담액을 확인하고 예정신고 기한을 달력에 표시합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 인테리어 비용도 필요경비로 인정되나요?
A. 확장 공사, 새시 설치처럼 자산 가치를 높이는 자본적 지출은 증빙이 있으면 인정되지만, 도배·장판 교체 같은 수선비는 인정되기 어렵습니다. 세금계산서나 카드전표, 계좌이체 내역을 보관하세요.
Q2. 장기보유특별공제 80%는 누구나 받나요?
A. 표 2는 1세대1주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택에 적용합니다. 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해야 보유 40%와 거주 40%를 합한 80%가 됩니다. 그 밖의 부동산은 표 1에 따라 최대 30%입니다.
Q3. 해외주식 양도세와 계산 방법이 같나요?
A. 기본 구조는 비슷하지만 해외주식은 장기보유특별공제가 없고 세율도 다릅니다. 해외주식 양도소득세 계산 방법을 참고하세요.
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공식 확인처
소득세법 제92조 · 소득세법 제95조 · 소득세법 제97조 · 소득세법 제103조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 시행령 제160조 · 지방세법 제103조의3
※ 이 글은 부동산 양도소득세 계산 구조에 대한 일반 안내입니다. 다주택자 중과세, 비사업용 토지, 감면 특례 등은 반영하지 않았으므로 실제 신고 전에는 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.