장기보유특별공제는 토지·건물을 3년 이상 보유하고 팔 때 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도입니다(소득세법 제95조 제2항). 일반 자산은 표 1에 따라 보유 1년마다 2%씩 최대 30%이고, 거주기간 2년 이상인 1세대1주택은 표 2에 따라 보유·거주를 합쳐 최대 80%입니다.
같은 집이라도 미등기 자산이거나 다주택 중과 대상이면 공제를 전혀 받지 못하고, 증여·상속받은 자산은 보유기간을 세는 시작일이 달라집니다. 공제율만큼이나 적용 대상과 기산일을 먼저 확인해야 합니다.
집이나 상가를 팔기 전에 장기보유특별공제를 몇 % 받는지 궁금한 분, 거주기간이 공제율에 얼마나 영향을 주는지 확인하려는 분, 증여·상속받은 자산의 보유기간 계산이 헷갈리는 분을 위한 글입니다.
장기보유특별공제 적용 대상과 제외 자산, 표 1·표 2 요건, 보유기간 기산일, 고가주택·용도변경 주택의 특례, 공제액 비교와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물과 원조합원의 조합원입주권에 적용합니다.
- 미등기 양도자산, 조정대상지역 다주택 중과 주택, 분양권, 승계 조합원입주권은 공제 대상이 아닙니다.
- 표 1은 3년 6%부터 1년마다 2%씩, 15년 이상 30%입니다.
- 표 2는 양도일 현재 1세대1주택이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 때 보유 최대 40% + 거주 최대 40%입니다.
- 보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지이며, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되면 증여자의 취득일부터 셉니다.
장기보유특별공제 적용 대상과 제외 자산
장기보유특별공제는 모든 양도 자산에 적용되지 않습니다(소득세법 제95조 제2항).
| 구분 | 적용 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 3년 이상 보유한 토지·건물(주택, 상가, 토지 등) | 적용 | 표 1 또는 표 2 |
| 원조합원의 조합원입주권 | 적용 | 관리처분계획 인가 등 전 토지·건물분 양도차익에만 적용 |
| 조합원으로부터 승계 취득한 조합원입주권 | 제외 | 같은 항 괄호 |
| 분양권 | 제외 | 토지·건물이 아닌 권리 |
| 미등기 양도자산 | 제외 | 소득세법 제104조 제3항 자산 |
| 조정대상지역 다주택 중과 주택 | 제외 | 소득세법 제104조 제7항 각 호의 자산 |
| 보유기간 3년 미만 | 제외 | 공제율 0% |
다주택 중과 여부는 다주택자 양도세 중과에서, 분양권은 분양권 양도세에서 확인하세요.
장기보유특별공제 표 1과 표 2
표 1은 일반 자산, 표 2는 거주 요건을 갖춘 1세대1주택에 적용합니다. 연도별 전체 공제율표는 부동산 양도소득세 계산 방법에 정리했습니다.
| 구분 | 표 1(일반) | 표 2(1세대1주택) |
|---|---|---|
| 적용 대상 | 3년 이상 보유한 토지·건물 | 양도일 현재 1세대1주택 + 보유기간 중 거주 2년 이상 |
| 보유기간 공제율 | 3년 6%, 1년마다 2%p씩 증가, 15년 이상 30% | 3년 12%, 1년마다 4%p씩 증가, 10년 이상 40% |
| 거주기간 공제율 | 없음 | 2년 이상 3년 미만 8%(보유 3년 이상), 3년 12%부터 1년마다 4%p씩, 10년 이상 40% |
| 최대 공제율 | 30% | 80% |
거주기간은 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지입니다(시행령 제154조 제6항). 보유기간이 길어도 거주기간이 2년 미만이면 표 1을 적용합니다.
표 2를 적용하는 1세대1주택의 범위
표 2의 1세대1주택은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우를 말합니다(시행령 제159조의4).
| 경우 | 표 2 적용 |
|---|---|
| 일시적 2주택, 상속주택 특례, 혼인·동거봉양 합가, 분양권·입주권 특례 등으로 1세대1주택으로 보는 주택 | 적용(시행령 제155조·제155조의2·제156조의2·제156조의3 등 포함) |
| 공동상속주택 | 공동상속인 중 거주기간이 가장 긴 사람의 거주기간으로 판단 |
| 매매계약 후 주택을 주택 외 용도로 바꿔 양도 | 양도일 대신 매매계약일 현재로 1주택 판단 |
| 주택이 아닌 건물을 주거용으로 쓰거나 주택으로 용도 변경 | 주거용으로 사용한 날(분명하지 않으면 공부상 용도 변경일)부터 주택 보유기간 기산(소득세법 제95조 제5항·제6항) |
혼인으로 2주택이 된 경우는 혼인 2주택 비과세, 일시적 2주택은 일시적 2주택 비과세에서 요건을 확인하세요.
장기보유특별공제 보유기간 기산일
보유기간은 원칙적으로 자산의 취득일부터 양도일까지입니다(소득세법 제95조 제4항). 다만 취득 경위에 따라 시작일이 달라집니다.
| 취득 경위 | 보유기간 시작일 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매 | 취득일(잔금일 또는 그 전 등기접수일) | 소득세법 제95조 제4항, 시행령 제162조 |
| 상속 | 상속개시일(상속인이 취득한 날) | 소득세법 제95조 제4항, 시행령 제162조 제1항 제5호 |
| 배우자·직계존비속에게 증여받은 자산을 양도일부터 소급해 10년 이내에 증여받은 경우(이월과세 적용) | 증여한 사람이 취득한 날 | 소득세법 제95조 제4항 단서, 제97조의2 제1항 |
| 그 밖의 증여 | 증여받은 날 | 시행령 제162조 제1항 제5호 |
| 가업상속공제 적용 비율 해당 자산 | 피상속인이 취득한 날 | 소득세법 제95조 제4항 단서 |
이월과세 기간은 현행 법률 기준 10년입니다. 2022년 이전에 증여받은 자산이라면 개정 부칙의 적용 시기를 세무서에 확인하세요.
세율을 정하는 보유기간(소득세법 제104조 제2항)은 상속 자산의 경우 피상속인 취득일부터 세므로, 장기보유특별공제 보유기간과 다를 수 있습니다. 자세한 내용은 상속주택 양도세를 참고하세요.
고가주택의 장기보유특별공제
1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 장기보유특별공제액에도 ‘(양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액’ 비율을 곱합니다(시행령 제160조 제1항 제2호). 금액별 계산은 고가주택 양도세 계산에서 확인하세요.
장기보유특별공제 공제액 비교
양도차익이 4억 원인 자산을 기준으로 상황별 공제액을 비교했습니다.
| 상황 | 적용 표 | 공제율 | 공제액 |
|---|---|---|---|
| 상가 10년 보유 | 표 1 | 20% | 8,000만 원 |
| 1세대1주택 10년 보유, 거주 2년 | 표 2 | 40% + 8% = 48% | 1억 9,200만 원 |
| 1세대1주택 10년 보유, 거주 10년 | 표 2 | 40% + 40% = 80% | 3억 2,000만 원 |
| 조정대상지역 2주택 중과 주택 10년 보유 | 적용 제외 | 0% | 0원 |
| 보유 2년 11개월 | 적용 제외 | 0% | 0원 |
보유기간이 3년에 조금 못 미친다면 양도일(잔금일)을 조정하는 것만으로도 공제 여부가 달라질 수 있습니다. 1세대1주택이라면 거주기간이 공제율에 직접 반영됩니다.
장기보유특별공제 확인 순서
- 양도 자산이 토지·건물인지, 등기된 자산인지 확인합니다.
- 조정대상지역 다주택 중과 대상인지 확인합니다.
- 취득 경위(매매·상속·증여)에 맞춰 보유기간 시작일을 정합니다.
- 양도일 현재 1세대1주택인지, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인지 주민등록표 등본으로 확인합니다.
- 표 1 또는 표 2 공제율을 정하고, 12억 원 초과 주택이면 비율을 곱합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 장기보유특별공제는 몇 년부터 받을 수 있나요?
A. 보유기간 3년 이상부터입니다. 표 1은 3년 6%, 표 2는 보유 3년 12%부터 시작합니다.
Q2. 1주택인데 거주를 안 했으면 장기보유특별공제를 못 받나요?
A. 표 2는 받을 수 없지만, 3년 이상 보유했다면 표 1(최대 30%)은 받을 수 있습니다. 비과세 요건 충족 여부는 별도로 확인하세요.
Q3. 다주택자는 장기보유특별공제를 못 받나요?
A. 조정대상지역 주택이 다주택 중과 대상일 때 제외됩니다. 중과 대상이 아닌 다주택자의 주택은 표 1을 적용합니다.
Q4. 부모님께 증여받은 집의 보유기간은 언제부터인가요?
A. 증여받은 날부터 10년 이내에 팔아 이월과세가 적용되면 부모님이 취득한 날부터 셉니다. 이월과세가 적용되지 않으면 증여받은 날부터입니다.
Q5. 상가주택은 어떻게 적용하나요?
A. 주택 부분과 주택 외 부분을 나눠 판단하는 규정이 있으며, 고가주택이면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다(시행령 제160조 제1항). 구체적인 면적 판단은 세무서에 확인하세요.
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공식 확인처
소득세법 제95조 · 소득세법 시행령 제159조의4 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제160조 · 소득세법 제97조의2 · 소득세법 제104조
※ 이 글은 장기보유특별공제에 대한 일반 안내입니다. 조합원입주권, 겸용주택, 용도변경 주택은 계산 방식이 따로 있으므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.