혼인 2주택 비과세는 각자 1주택을 가진 두 사람이 결혼해 1세대 2주택이 되었을 때, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 파는 집을 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단하는 특례입니다(소득세법 시행령 제155조 제5항).
특례가 적용되어도 먼저 파는 집이 보유기간 2년 등 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 하고, 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 혼인 전에 각자 가진 집이 몇 채인지, 언제 파는지가 핵심입니다.
결혼으로 집이 2채가 된 신혼부부, 배우자 집과 내 집 중 어느 집을 먼저 팔지 고민하는 분, 혼인 후 10년 기한과 중과 여부가 궁금한 분을 위한 글입니다.
혼인 2주택 비과세 적용 대상, 10년 기한, 먼저 파는 집의 요건, 분양권·조합원입주권이 있을 때, 3주택 이상 중과 판단, 계산 예시와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 1주택자와 1주택자가 혼인해 2주택이 되면, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봅니다.
- 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시는 무주택자가 1주택자와 혼인한 경우도 같은 특례를 적용합니다.
- 먼저 파는 집은 보유기간 2년(조정대상지역 취득 주택은 거주 2년 포함) 등 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
- 특례 요건을 충족한 주택은 조정대상지역 다주택 중과에서도 제외됩니다.
- 혼인으로 3주택 이상이 된 경우는 혼인한 날부터 5년 이내 양도하면 중과 판단 때 배우자의 주택 수를 빼는 별도 규정이 있습니다.
혼인 2주택 비과세 적용 대상
시행령 제155조 제5항은 혼인 2주택 비과세를 두 가지 경우로 정하고 있습니다.
| 경우 | 혼인 전 보유 | 특례 |
|---|---|---|
| 1주택자 + 1주택자 혼인 | 각자 1주택 | 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봄 |
| 동거봉양 무주택자 + 1주택자 혼인 | 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자와 1주택자 | 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 봄 |
두 사람 중 누구의 집을 먼저 팔아도 되지만, 특례는 ‘먼저 양도하는 주택’에 적용됩니다. 먼저 판 뒤 남은 주택은 그 시점의 일반적인 1세대1주택 요건으로 다시 판단합니다.
혼인 전후 주택 취득 관계별 적용 여부
특례는 ‘혼인함으로써’ 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에 적용됩니다. 주택을 언제 취득했는지에 따라 다음처럼 나뉩니다.
| 혼인 전후 보유 상황 | 혼인 2주택 비과세 특례 |
|---|---|
| 혼인 전 두 사람이 각자 1주택 보유 | 대상(혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택) |
| 혼인 전 1주택자 + 60세 이상 1주택 직계존속을 동거봉양하는 무주택자 | 대상 |
| 혼인 전 한쪽만 1주택, 혼인 후 새 주택 취득 | 혼인으로 2주택이 된 경우가 아니므로 이 특례 대상 아님. 일시적 2주택 등 다른 규정 검토 |
| 혼인 전 각자 1주택, 혼인 후 1주택 추가 취득 | 3주택이 되므로 이 특례만으로 판단할 수 없음 |
| 혼인 전 한쪽이 2주택 이상 | 1주택 보유자 요건에 맞지 않아 이 특례 대상 아님. 중과 판단은 아래 별도 규정 |
혼인 후 새로 취득한 주택이 있다면 일시적 2주택 비과세 요건도 함께 확인하세요.
혼인 2주택 비과세 10년 기한
혼인 2주택 비과세 기한은 혼인한 날부터 10년 이내입니다. 이 10년은 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 정해졌으며, 2024년 11월 12일 이후 양도하는 경우부터 적용합니다(대통령령 제34990호 부칙 제2조).
소득세법 시행령은 ‘혼인한 날’을 따로 정의하지 않습니다. 민법 제812조 제1항은 혼인이 신고로 효력이 생긴다고 정하므로, 이 글은 혼인신고를 마친 부부를 전제로 혼인신고일부터 기간을 셉니다.
다만 결혼식·동거 시작일과 혼인신고일이 다를 때 세무서가 어느 날을 기준으로 보는지는 국세청 해석으로 확인하지 못했습니다. 그래서 다음처럼 날짜에 따라 결론이 갈리는 경우는 이 글로 판단하지 마세요.
| 이 글로 판단하면 안 되는 경우 | 이유 |
|---|---|
| 혼인신고일부터 10년이 되기 직전에 양도 | 기준일에 따라 10년 이내인지가 달라질 수 있음 |
| 결혼식 후 혼인신고 전에 양도 | 혼인 전 양도로 볼지 확인되지 않음 |
| 혼인신고 없이 사실혼 상태에서 양도 | 사실혼에 특례가 적용되는지 확인되지 않음 |
이런 경우에는 양도 전에 관할 세무서에 기준일을 확인하고, 그 전까지는 특례를 전제로 계약하지 않는 것이 안전합니다.
먼저 파는 집이 갖춰야 할 비과세 요건
혼인 2주택 비과세 특례는 ‘1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용’하는 것이므로, 먼저 파는 집 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 보유기간 | 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주 2년 이상 |
| 고가주택 | 양도가액 12억 원 초과분은 과세(비율 계산) |
| 양도 시기 | 혼인한 날부터 10년 이내 |
보유·거주기간 계산과 예외는 1세대1주택 비과세 요건에서, 12억 원 초과 계산은 고가주택 양도세 계산에서 확인하세요.
분양권·조합원입주권이 있는 혼인
혼인 전 한쪽이 분양권이나 조합원입주권을 가졌다면 시행령 제156조의2 제9항(조합원입주권)과 제156조의3 제6항(분양권)이 따로 적용됩니다.
| 혼인 전 보유 예 | 특례 내용 |
|---|---|
| 1주택 + 상대방 1분양권 또는 1조합원입주권 | 혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택이 정해진 요건에 해당하면 1세대1주택으로 봄 |
| 1주택과 1입주권(분양권) + 상대방 1주택 | 혼인 전 입주권·분양권 취득 경위에 따라 요건이 달라짐 |
| 한쪽 분양권·입주권으로 혼인 후 완공된 주택 | 혼인 전 보유한 권리로 취득한 주택도 일정 요건에서 대상 |
각 호마다 세부 요건이 있으므로 해당한다면 조문 원문을 확인하세요. 분양권 자체의 세율은 분양권 양도세를 참고하세요.
혼인 2주택과 다주택자 중과
혼인 2주택 특례로 1세대1주택 비과세 요건을 모두 충족하는 주택은 조정대상지역 다주택 중과에서 제외됩니다(시행령 제167조의10 제1항 제15호).
혼인 전 한쪽이 이미 2주택 이상이어서 혼인 후 3주택 이상이 된 경우에는 비과세 특례가 아니라 중과 판단 규정이 적용됩니다. 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하면 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 주택 수를 계산하며, 혼인 후 5년 이내에 새 주택을 취득했다면 그 취득일 이후 양도분에는 적용하지 않습니다(시행령 제167조의3 제9항, 제167조의4 제5항).
중과 세율과 배제 주택은 다주택자 양도세 중과에서 확인하세요.
혼인 2주택 비과세 계산 예시
배우자와 각자 1주택을 가진 상태에서 혼인했고, 먼저 파는 집이 다음과 같다고 가정합니다.
| 전제 | 값 |
|---|---|
| 양도가액 | 9억 원(12억 원 이하) |
| 취득가액(필요경비 포함) | 6억 원 |
| 보유·거주기간 | 6년 |
| 소재지 | 조정대상지역 아님 |
| 양도 시기 | 혼인신고 후 양도, 혼인신고일부터 10년 이내(기한 직전이 아님) |
| 구분 | 특례 적용 | 특례 미적용(2주택 일반 과세) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 3억 원 | 3억 원 |
| 장기보유특별공제 | – | 표 1, 6년 12% = 3,600만 원 |
| 과세표준 | – | 2억 6,150만 원 |
| 양도소득세 | 0원(비과세) | 7,943만 원 |
| 지방소득세 포함 합계 | 0원 | 8,737만 3,000원 |
10년 기한을 넘겨 팔면 같은 집이라도 일반 2주택으로 과세될 수 있습니다. 혼인 후 어느 집을 언제 팔지 미리 정해 두는 것이 좋습니다.
혼인 2주택 비과세 확인 순서
- 혼인 전 두 사람이 각각 보유한 주택, 분양권, 조합원입주권을 정리합니다.
- 혼인신고일을 기준으로 10년이 되는 시점을 확인하고, 기한 직전이거나 혼인신고 전 양도라면 세무서에 기준일을 먼저 확인합니다.
- 먼저 팔 주택의 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주기간을 확인합니다.
- 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인합니다.
- 혼인 후 새로 산 주택이 있다면 일시적 2주택 등 다른 특례와 함께 검토합니다.
- 양도 후 양도소득세 예정신고 기한 안에 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 혼인 2주택 비과세는 어느 집에 적용되나요?
A. 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 적용합니다. 남편 집이든 아내 집이든 먼저 파는 집이 대상입니다.
Q2. 혼인 전부터 보유한 기간도 보유기간에 들어가나요?
A. 1세대1주택 비과세의 보유기간은 그 주택의 취득일부터 셉니다. 구체적인 기산 예외는 1세대1주택 비과세 요건을 확인하세요.
Q3. 혼인 후 집을 한 채 더 사면 어떻게 되나요?
A. 혼인 특례는 혼인으로 2주택이 된 경우를 정한 규정입니다. 새 주택 취득으로 3주택이 되면 일시적 2주택 등 다른 특례와 중과 여부를 따로 확인해야 합니다.
Q4. 10년이 지나면 어떻게 되나요?
A. 혼인 특례를 적용할 수 없어 2주택 상태로 판단합니다. 조정대상지역 주택이면 중과 대상이 될 수 있습니다.
Q5. 사실혼도 혼인 특례를 받을 수 있나요?
A. 이 글은 혼인신고를 마친 부부를 전제로 합니다. 사실혼에 특례가 적용되는지는 확인하지 못했으므로, 혼인신고 전 양도라면 특례를 전제로 계약하지 말고 세무서에 먼저 확인하세요.
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공식 확인처
소득세법 시행령 제155조 · 민법 제812조 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제156조의2 · 소득세법 시행령 제156조의3 · 소득세법 시행령 제167조의10 · 소득세법 시행령 제167조의3
※ 이 글은 혼인 2주택 비과세 특례에 대한 일반 안내입니다. 혼인한 날의 판단, 분양권·조합원입주권이 섞인 경우는 요건이 복잡하므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.