다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택 이상 상태에서 팔 때 기본세율(6~45%)에 20%p 또는 30%p를 더하는 제도입니다(소득세법 제104조 제7항). 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세금이 크게 늘어납니다.
보유 2년 이상 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과를 배제하던 한시 규정은 끝났습니다. 그 전에 계약한 주택에 대한 경과 규정도 늦어도 2026년 11월 9일 양도분까지만 적용되므로, 지금은 원칙대로 중과된다고 보고 내 집이 중과 대상인지, 주택 수에서 빠지는 집이 있는지 확인해야 합니다.
집을 2채 이상 가진 상태에서 조정대상지역 주택을 팔려는 분, 2주택과 3주택의 세율 차이가 궁금한 분, 중과에서 빠지는 주택이 있는지 확인하려는 분을 위한 글입니다.
다주택자 양도세 중과 세율, 주택 수 계산, 중과 배제 주택, 2026년 한시 배제 종료와 경과 규정, 계산 예시와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 조정대상지역 주택을 1세대 2주택 상태에서 팔면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 기본세율 + 30%p를 적용합니다.
- 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다(소득세법 제95조 제2항).
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권과 조합원입주권도 중과 판단 때 주택 수에 포함됩니다.
- 보유기간 2년 이상 주택의 한시 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났고, 5월 9일까지 계약한 주택의 경과 규정도 늦어도 2026년 11월 9일 양도분까지입니다.
- 상속받은 지 5년이 지나지 않은 주택, 일시적 2주택 등 1세대1주택 특례 주택 등은 중과에서 제외됩니다.
다주택자 양도세 중과 세율
중과세율은 기본세율에 일정 비율을 더하는 방식입니다(소득세법 제104조 제7항).
| 구분 | 적용 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 주택, 1세대 2주택 | 기본세율 6~45% + 20%p | 적용 안 됨 |
| 조정대상지역 주택, 1주택 + 조합원입주권 또는 분양권 1개 | 기본세율 + 20%p | 적용 안 됨 |
| 조정대상지역 주택, 1세대 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 적용 안 됨 |
| 조정대상지역 주택, 주택과 입주권·분양권 합계 3개 이상 | 기본세율 + 30%p | 적용 안 됨 |
| 조정대상지역이 아닌 주택 | 중과 없음(기본세율 또는 단기 세율) | 3년 이상 보유 시 적용 |
보유기간이 2년 미만이면 중과세율로 계산한 세액과 단기 세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%)로 계산한 세액 중 큰 금액을 냅니다(같은 항 후단).
다주택자 양도세 중과의 주택 수 계산
다주택자 양도세 중과 여부는 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지와 1세대가 가진 주택 수로 판단합니다.
| 항목 | 판단 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 기준 | 소득세법 제88조 제6호 |
| 주택 수에서 빠지는 주택 | 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시 군, 읍·면 제외 지역)의 기준시가 3억 원 이하 주택 등 | 시행령 제167조의10 제1항, 제167조의3 제1항 제1호 |
| 분양권·입주권 | 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권, 조합원입주권은 주택 수에 포함 | 소득세법 제104조 제7항, 법률 제17477호 부칙 제4조 |
| 공동소유 | 다른 세대와 공동으로 소유한 주택은 공동 소유자 각자가 소유한 것으로 계산 | 시행령 제154조의2 |
| 소형 신축·지방 미분양·인구감소지역 주택 등 | 요건을 갖춘 소형 신축주택, 수도권 밖 준공 후 미분양주택, 2026년 이후 취득한 인구감소지역 주택 등은 주택 수에서 빼고 중과도 하지 않음 | 시행령 제167조의10 제1항 제12호, 제167조의3 제1항 제12호 |
| 조정대상지역 판단 | 양도하는 주택이 양도 당시 조정대상지역에 있는지 확인(2026년 7월 1일 공고 기준 서울 25개 구와 경기 15곳) | 국토교통부공고 제2026-882호 |
조정대상지역 현황은 1세대1주택 비과세 요건에 정리했습니다. 조정대상지역 공고가 있기 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 중과하지 않습니다(시행령 제167조의10 제1항 제11호).
다주택자 양도세 중과에서 빠지는 주택
1세대 2주택이라도 다음 주택은 다주택자 양도세 중과 대상에서 제외됩니다(시행령 제167조의10 제1항). 3주택 이상은 제167조의3 제1항에 비슷한 목록이 있습니다.
| 중과 배제 주택 | 요건 |
|---|---|
| 상속주택 | 시행령 제155조 제2항의 상속주택으로 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 주택 |
| 장기임대주택 등 | 시행령 제167조의3 제1항 제2호~제8호의2에 해당하는 임대주택, 감면 대상 주택, 저당권 실행 취득 주택(3년 이내) 등 |
| 1세대1주택 특례 주택 | 일시적 2주택, 혼인·동거봉양 합가 등 시행령 제155조 등으로 1세대1주택으로 보아 비과세 요건을 충족하는 주택 |
| 소송 중 주택 | 소유권 소송이 진행 중이거나 판결로 취득한 주택(확정판결일부터 3년 이내) |
| 저가 주택 | 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 등 제외) |
| 부득이한 사유 | 취학·근무·질병 요양으로 다른 시·군으로 옮기며 취득한 주택 등 요건을 갖춘 경우 |
| 하나 남은 주택 | 위 배제 주택을 빼고 1개 주택만 남은 경우 그 주택 |
| 공고 전 계약 | 조정대상지역 공고 전 매매계약·계약금 수령이 증빙되는 주택 |
각 항목에는 세부 요건이 붙어 있으므로 해당한다고 생각되면 조문 원문과 증빙을 함께 확인하세요.
2026년 5월 9일 한시 중과 배제 종료와 경과 규정
보유기간 2년 이상 주택에 대한 한시 중과 배제는 ‘2026년 5월 9일까지 양도하는 주택’까지였습니다(시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 가목). 그 이후 양도분은 다음 경과 규정에 해당할 때만 중과가 배제됩니다.
| 구분 | 요건(보유기간 2년 이상 주택) |
|---|---|
| 토지거래허가 대상이 아닌 주택 | 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되고, 계약일부터 4개월(서울 21개 구·경기 12곳 등 시행령 표의 지역은 6개월) 이내에 양도 |
| 토지거래허가 대상 주택 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받고, 계약일부터 4개월(표의 지역 6개월) 이내 양도. 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일(표의 지역 2026년 11월 9일)까지 양도 |
4개월 기한은 계약일이 늦어도 2026년 5월 9일이므로 2026년 9월 9일에 모두 끝났습니다. 6개월이 적용되는 표의 지역(서울 21개 구, 경기 12곳)도 늦어도 2026년 11월 9일 양도분까지만 해당합니다.
그 이후 양도하는 조정대상지역 다주택자는 원칙대로 다주택자 양도세 중과가 적용됩니다. 경과 규정에 해당한다고 생각되면 계약일과 잔금일(양도일)을 증빙으로 확인하세요.
다주택자 양도세 중과 계산 예시
서울(조정대상지역) 아파트를 8년 보유하다 양도차익 3억 원에 판다고 가정합니다. 같은 차익으로 중과 여부만 바꿔 계산했습니다.
| 구분 | 일반 과세(중과 아님) | 2주택 중과(+20%p) | 3주택 이상 중과(+30%p) |
|---|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 표 1, 8년 16% = 4,800만 원 | 0원 | 0원 |
| 과세표준(기본공제 250만 원 차감) | 2억 4,950만 원 | 2억 9,750만 원 | 2억 9,750만 원 |
| 양도소득세 | 7,487만 원 | 1억 5,261만 원 | 1억 8,236만 원 |
| 지방소득세(10%) | 748만 7,000원 | 1,526만 1,000원 | 1,823만 6,000원 |
| 세금 합계 | 8,235만 7,000원 | 1억 6,787만 1,000원 | 2억 59만 6,000원 |
2주택 중과만으로 세금이 약 2배가 됩니다. 중과 배제 주택이 있는지, 먼저 팔 주택의 순서를 바꾸면 결과가 달라지는지 함께 비교하세요.
다주택자 양도세 중과 확인 순서
- 세대 구성원 전체의 주택, 분양권, 조합원입주권을 목록으로 만듭니다.
- 지방 저가 주택 등 주택 수에서 빠지는 주택을 제외합니다.
- 팔려는 주택이 양도 당시 조정대상지역에 있는지 확인합니다.
- 상속주택 5년, 장기임대주택, 일시적 2주택 등 중과 배제 사유가 있는지 확인합니다.
- 2026년 5월 9일 전 계약 등 경과 규정에 해당하는지 계약서로 확인합니다.
- 중과 여부에 따라 세액을 계산하고 양도소득세 예정신고 기한 안에 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 다주택자 양도세 중과는 지금도 적용되나요?
A. 현행 소득세법 제104조 제7항에 따라 조정대상지역 주택에 중과가 적용됩니다. 보유 2년 이상 주택에 대한 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 그 전 계약분 경과 규정도 늦어도 2026년 11월 9일 양도분까지만 적용됩니다.
Q2. 조정대상지역이 아닌 집을 팔면 중과되나요?
A. 중과는 조정대상지역에 있는 주택에만 적용됩니다. 다주택자라도 조정대상지역 밖의 주택을 팔면 기본세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다.
Q3. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 중과 판단 때 주택 수에 포함됩니다. 분양권 자체의 세율은 분양권 양도세를 참고하세요.
Q4. 일시적 2주택인데 중과되나요?
A. 일시적 2주택 요건을 갖춰 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는 종전 주택은 중과 대상에서 빠집니다. 처분 기한을 넘기면 중과 여부를 다시 판단해야 합니다. 기한은 일시적 2주택 비과세에서 확인하세요.
Q5. 상속받은 집 때문에 2주택이 되었는데 중과되나요?
A. 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 중과에서 제외됩니다. 원래 살던 집을 파는 경우의 비과세 특례는 상속주택 양도세를 참고하세요.
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공식 확인처
소득세법 제104조 · 소득세법 제95조 · 소득세법 시행령 제167조의10 · 소득세법 시행령 제167조의3 · 소득세법 시행령 제154조의2 · 주택법 제63조의2
※ 이 글은 다주택자 양도세 중과에 대한 일반 안내입니다. 임대주택·감면주택 등 중과 배제 요건은 세부 조건이 많으므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.