일시적 2주택 비과세는 1주택자가 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 되더라도, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 사고 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대1주택처럼 비과세를 적용하는 특례입니다.
처분 기한은 원칙적으로 신규 주택 취득일부터 3년입니다. 다만 2026년 10월 1일 시행된 시행령 개정으로, 조정대상지역의 종전 주택을 가진 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 2년 안에 팔아야 합니다.
이사를 위해 새 집을 먼저 계약한 1주택자, 종전 집을 언제까지 팔아야 양도소득세가 없는지 궁금한 분, 2026년 조정대상지역 기한 변경이 나에게 적용되는지 확인하려는 분을 위한 글입니다.
일시적 2주택 비과세 요건, 처분 기한 2년과 3년의 차이, 2026년 개정 적용 시점, 조정대상지역 확인 방법, 사례와 FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 합니다.
- 종전 주택은 신규 주택 취득일부터 정해진 기간 안에 양도해야 하며, 종전 주택 자체도 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함) 요건을 갖춰야 합니다.
- 처분 기한은 원칙 3년이고, 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다.
- 2년 기한은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.
- 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나 계약금을 냈다면 종전 규정에 따라 3년이 적용됩니다.
일시적 2주택 비과세 요건
일시적 2주택 비과세는 소득세법 시행령 제155조 제1항에 정해져 있습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 종전 주택 보유 1년 | 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득 |
| 처분 기한 | 신규 주택 취득일부터 3년 이내(조정대상지역 → 조정대상지역이면 2년 이내)에 종전 주택 양도 |
| 종전 주택 요건 | 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)을 갖출 것 |
| 고가주택 | 종전 주택 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과 부분은 과세 |
요건을 모두 갖추면 종전 주택을 1세대1주택으로 보아 시행령 제154조 제1항을 적용합니다. 종전 주택 자체의 보유·거주 요건은 1세대1주택 비과세 요건에서 확인하세요.
처분 기한 2년과 3년의 차이
| 신규 주택 취득일 현재 상황 | 처분 기한 |
|---|---|
| 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 | 신규 주택 취득일부터 2년 |
| 종전 주택만 조정대상지역 | 3년 |
| 신규 주택만 조정대상지역 | 3년 |
| 둘 다 조정대상지역이 아님 | 3년 |
| 둘 다 조정대상지역이지만, 신규 주택 지역의 조정대상지역 공고일 이전에 신규 주택을 취득했거나 매매계약과 계약금 지급이 증명되는 경우 | 3년 |
조정대상지역 여부는 신규 주택을 취득한 날을 기준으로 봅니다(시행령 제155조 제1항 제1호). 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날(대금 청산일)이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항).
2026년 개정 2년 기한의 적용 시점
2026년 9월 30일 개정된 소득세법 시행령 부칙 제2조는 2년 기한의 적용 범위를 다음과 같이 정했습니다.
| 구분 | 적용 규정 |
|---|---|
| 조정대상지역 종전 주택 보유 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도 | 개정 규정(2년) |
| 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규 주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득 | 종전 규정(3년) |
| 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명됨 | 종전 규정(3년) |
계약금 지급일을 증명하려면 매매계약서와 계약금 이체 내역을 보관해 두세요.
조정대상지역 확인 방법
2026년 7월 1일 국토교통부공고 제2026-882호 기준 조정대상지역은 서울 25개 구 전체와 경기 15곳입니다.
| 시·도 | 조정대상지역(2026년 7월 1일 기준) |
|---|---|
| 서울 | 25개 구 전체 |
| 경기 | 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕, 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 |
화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시는 2026년 7월 1일에 새로 지정되었습니다. 이 표는 공고 시점 현황이므로, 신규 주택 취득일 당시의 지정 여부는 그때의 공고로 확인해야 합니다.
일시적 2주택 비과세 사례
사례 1. 비조정 지역 종전 주택, 서울 신규 주택
D씨 세대는 조정대상지역이 아닌 지역의 아파트(종전 주택)를 2023년 5월에 취득해 보유하다가, 2026년 9월 10일 서울 아파트(신규 주택)의 잔금을 치렀습니다.
종전 주택이 조정대상지역에 있지 않으므로 처분 기한은 3년이고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내(2029년 9월 10일까지)에 종전 주택을 팔면 됩니다.
사례 2. 서울 종전 주택, 서울 신규 주택(2026년 9월 취득)
E씨 세대는 서울 마포구 아파트(종전 주택, 2020년 취득·2년 이상 거주)를 보유하다가 2026년 8월 10일 서울 송파구 아파트를 계약하고 2026년 9월 15일 잔금을 치렀습니다.
종전·신규 주택 모두 조정대상지역이고 2026년 8월 4일 이후 취득했으므로 2년 기한이 적용됩니다. 신규 주택 취득일부터 2년 이내(2028년 9월 15일까지)에 종전 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다.
사례 3. 같은 상황에서 2026년 7월에 계약금을 낸 경우
F씨 세대는 사례 2와 같은 조건이지만 신규 주택 매매계약을 2026년 7월 20일에 체결하고 계약금을 지급했고, 잔금은 2026년 10월 20일에 치렀습니다.
2026년 8월 3일 이전에 계약금을 지급한 사실이 증명되므로 종전 규정이 적용되어 처분 기한은 3년입니다.
사례 4. 종전 주택 취득 후 1년이 지나지 않아 새 집을 산 경우
G씨 세대는 종전 주택을 2026년 3월에 취득하고 2026년 12월에 신규 주택을 취득할 예정입니다. 종전 주택 취득일부터 1년이 지나지 않았으므로 원칙적으로 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없습니다. 수용, 부득이한 사유 등 시행령 제155조 제1항 후단의 예외에 해당하는지 따로 확인해야 합니다.
일시적 2주택 비과세 확인 순서
- 종전 주택 취득일과 신규 주택 취득일(잔금일 또는 등기접수일)을 확인합니다.
- 두 날짜 사이가 1년 이상인지 확인합니다.
- 신규 주택 취득일 당시 종전 주택과 신규 주택이 각각 조정대상지역이었는지 국토교통부 공고로 확인합니다.
- 둘 다 조정대상지역이면 신규 주택 계약금 지급일이 2026년 8월 3일 이전인지 확인합니다.
- 2년 또는 3년 처분 기한을 달력에 표시합니다.
- 종전 주택의 2년 보유, 필요한 경우 2년 거주 요건과 12억 원 기준을 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 일시적 2주택 처분 기한은 무조건 3년인가요?
A. 원칙은 3년이지만, 신규 주택 취득일 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다. 이 2년 기한은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.
Q2. 기한을 하루라도 넘기면 어떻게 되나요?
A. 일시적 2주택 특례 요건을 갖추지 못하므로 종전 주택 양도에 대해 일반 2주택 양도로 양도소득세를 계산하게 됩니다. 세율과 장기보유특별공제도 달라질 수 있으니 기한 전에 양도 일정을 잡으세요.
Q3. 신규 주택이 분양권이면 어떻게 되나요?
A. 분양권이나 조합원입주권으로 새 집을 마련하는 경우에는 시행령 제156조의2·제156조의3 등 별도 특례가 적용되어 요건이 다릅니다. 이 글의 기한은 주택을 취득한 경우 기준입니다.
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공식 확인처
소득세법 시행령 제155조 · 소득세법 시행령 제154조 · 소득세법 시행령 제162조 · 소득세법 제98조 · 주택법 제63조의2
※ 이 글은 일시적 2주택 비과세에 대한 일반 안내입니다. 상속·혼인·동거봉양 등으로 2주택이 된 경우는 별도 특례가 적용되므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.