분양권 양도세는 보유기간과 관계없이 높은 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만 보유하면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상 보유하면 60%이며, 2년 이상 보유해도 일반 부동산처럼 6~45% 기본세율로 내려가지 않습니다(소득세법 제104조 제1항).
장기보유특별공제와 1세대1주택 비과세도 분양권에는 적용되지 않으므로, 프리미엄을 받고 팔기 전에 세후 금액을 먼저 계산해야 합니다.
아파트 분양권을 전매하려는 분, 프리미엄에서 세금을 얼마나 떼는지 궁금한 분, 분양권이 주택 수에 들어가 기존 집 비과세에 영향을 주는지 확인하려는 분을 위한 글입니다.
분양권 양도세 세율, 양도차익 계산법, 계산 예시, 분양권의 주택 수 포함 기준, 주택과 분양권을 함께 가진 경우의 비과세 특례를 정리했습니다.
핵심 요약
- 분양권 양도세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%입니다. 보유기간이 2년을 넘어도 60%가 적용됩니다.
- 양도차익은 대체로 프리미엄에서 중개수수료 등 필요경비를 뺀 금액이며, 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다.
- 분양권은 장기보유특별공제와 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대1주택 비과세와 조정대상지역 중과세를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다.
- 1주택자가 분양권을 취득한 경우 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 보는 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제156조의3).
분양권 양도세에서 말하는 분양권
소득세법상 분양권은 「주택법」 등 법률에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하며, 그 지위를 매매나 증여로 취득한 경우도 포함합니다(소득세법 제88조 제10호).
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 대상 법률 | 주택법, 건축물의 분양에 관한 법률, 공공주택 특별법, 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 택지개발촉진법(시행령 제152조의5) |
| 포함 | 청약 당첨으로 받은 분양권, 전매로 산 분양권, 증여받은 분양권 |
| 구분되는 권리 | 재건축·재개발 조합원이 받은 조합원입주권(별도 규정 적용) |
분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세 과세 대상입니다(소득세법 제94조 제1항 제2호 가목).
분양권 양도세 세율
분양권은 보유기간에 따라 아래 세율을 적용합니다. 하나의 자산에 두 세율이 해당하면 계산한 세액 중 큰 것을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항).
| 보유기간 | 분양권 세율 | 비교: 일반 부동산(토지·상가) | 비교: 주택 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% | 60% |
| 2년 이상 | 60% | 6~45% 기본세율 | 6~45% 기본세율 |
보유기간은 분양권을 취득한 날부터 양도일까지입니다(소득세법 제104조 제2항). 상속받은 분양권은 피상속인이 취득한 날부터 계산합니다.
청약 당첨으로 받은 분양권을 언제 취득한 것으로 볼지(당첨일·계약일 등)는 법령 문언만으로 정해지지 않으므로, 보유기간이 1년 전후로 걸친다면 신고 전에 세무서에 확인하세요.
분양권 양도소득에 대한 지방소득세는 양도소득세의 10% 수준으로 따로 붙습니다.
분양권 양도차익 계산법
분양권을 팔 때 매수인이 내는 돈은 보통 ‘지금까지 낸 분양대금(계약금·중도금) + 프리미엄’입니다. 양도하는 사람의 취득가액은 자신이 낸 분양대금이므로, 양도차익은 대체로 프리미엄에서 필요경비를 뺀 금액이 됩니다.
| 단계 | 계산 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 매수인에게 받은 금액(납입 분양대금 + 프리미엄) | 소득세법 제96조 |
| 취득가액 | 본인이 납입한 분양대금(전매로 샀다면 매입 때 지급한 금액) | 소득세법 제97조 |
| 필요경비 | 중개수수료, 계약서 작성비용 등 증빙이 있는 양도비 | 시행령 제163조 제5항 |
| 장기보유특별공제 | 적용 없음(토지·건물·조합원입주권만 대상) | 소득세법 제95조 제2항 |
| 기본공제 | 연 250만 원 | 소득세법 제103조 |
| 세율 | 1년 미만 70%, 1년 이상 60% | 소득세법 제104조 제1항 |
매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면 비과세·감면 세액에서 일정 금액을 빼는 불이익이 있으므로(소득세법 제91조 제2항) 실제 받은 금액대로 계약하고 신고해야 합니다.
분양권 양도세 계산 예시
분양권 양도세를 실제 금액으로 계산해 보겠습니다. E씨는 아파트 분양권에 당첨되어 계약금 6,000만 원을 냈고, 프리미엄 8,000만 원을 받고 전매했습니다. 중개수수료는 300만 원입니다.
| 항목 | 1년 미만 보유 | 1년 이상 보유 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 1억 4,000만 원 | 1억 4,000만 원 |
| 취득가액(납입 계약금) | 6,000만 원 | 6,000만 원 |
| 필요경비(중개수수료) | 300만 원 | 300만 원 |
| 양도차익 | 7,700만 원 | 7,700만 원 |
| 기본공제 | 250만 원 | 250만 원 |
| 과세표준 | 7,450만 원 | 7,450만 원 |
| 세율 | 70% | 60% |
| 양도소득세 | 5,215만 원 | 4,470만 원 |
| 지방소득세 | 521만 5,000원 | 447만 원 |
| 세금 합계 | 5,736만 5,000원 | 4,917만 원 |
이 예시는 취득일을 특정하지 않고, 보유기간이 1년 미만인 경우와 1년 이상인 경우를 나란히 계산한 것입니다. 실제로 어느 쪽인지는 취득일 확인 결과에 따라 정해집니다.
프리미엄 8,000만 원 중 1년 미만이면 약 72%, 1년 이상이면 약 61%가 세금입니다. 같은 과세표준을 6~45% 기본세율로 계산하면 1,212만 원이지만, 분양권에는 기본세율이 적용되지 않습니다.
분양권도 주택 수에 포함됩니다
2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분양권은 다음 판단에서 주택 수에 포함됩니다(법률 제17477호 부칙 제4조).
| 판단 | 분양권의 영향 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대1주택 비과세 | 주택과 분양권을 함께 보유하다가 주택을 팔면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않음 | 소득세법 제89조 제2항 |
| 조정대상지역 다주택 중과세 | 1주택 + 분양권 1개면 2주택, 주택과 분양권 합계 3개 이상이면 3주택 이상으로 보아 중과세율 검토 | 소득세법 제104조 제7항 제2호·제4호 |
2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 이 규정의 적용 대상이 아닙니다. 분양권 취득일을 공급계약서나 매매계약서로 먼저 확인하세요.
1주택자가 분양권을 취득한 경우 비과세 특례
1주택자가 새 집을 분양권으로 마련하는 경우에는 일시적 2주택과 비슷한 특례가 있습니다(시행령 제156조의3).
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 기본 특례(제2항) | 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권 취득, 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도 |
| 3년이 지난 경우(제3항) | 분양권 주택 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 종전 주택 양도 |
| 공통 | 종전 주택은 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유, 필요하면 2년 거주)을 갖춰야 함 |
| 신고 | 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서를 양도소득세 신고기한까지 제출(제9항) |
제3항으로 비과세를 받은 뒤 이사·거주 요건을 지키지 못하면 그 사유가 발생한 달의 말일부터 2개월 이내에 세금을 신고·납부해야 합니다(제156조의3 제10항). 신규 주택이 분양권이 아닌 완성된 주택이라면 일시적 2주택 비과세를 확인하세요.
분양권 양도세 신고 기한
분양권은 부동산에 관한 권리이므로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 손해를 보고 팔았더라도 예정신고 대상입니다.
가산세와 분할납부는 양도소득세 예정신고에서 정리했습니다.
분양권 양도세 확인 순서
- 공급계약서 또는 분양권 매매계약서로 취득일을 확인합니다.
- 잔금(양도대금 청산)일 기준으로 보유기간이 1년 미만인지, 1년 이상인지 확인합니다.
- 양도가액, 납입한 분양대금, 프리미엄, 중개수수료를 정리합니다.
- 과세표준에 70% 또는 60%를 곱하고 지방소득세 10%를 더해 세후 금액을 계산합니다.
- 다른 주택이 있다면 분양권 때문에 그 주택의 비과세·중과세 판단이 달라지는지 확인합니다.
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 분양권을 2년 넘게 가지고 있으면 기본세율이 적용되나요?
A. 아닙니다. 분양권은 2년 이상 보유해도 60%입니다. 일반 토지·건물과 달리 기본세율 구간이 없습니다.
Q2. 분양권에도 장기보유특별공제가 있나요?
A. 없습니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지·건물과 원조합원의 조합원입주권에만 적용됩니다.
Q3. 분양권만 있고 집이 없는데, 분양권을 팔면 비과세인가요?
A. 1세대1주택 비과세는 주택 양도에 적용되므로 분양권 양도에는 적용되지 않습니다. 완공 후 주택으로 취득해 요건을 갖춘 뒤 팔 때 비과세를 검토할 수 있습니다.
Q4. 분양권이 있으면 기존 집을 팔 때 비과세를 못 받나요?
A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 원칙적으로 비과세가 배제됩니다. 다만 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 파는 경우 등 시행령 제156조의3 특례를 받을 수 있습니다.
Q5. 부부 공동명의 분양권은 어떻게 계산하나요?
A. 지분별로 따로 계산하고 기본공제 250만 원도 각자 받습니다. 다만 세율이 60·70% 단일세율이라 누진세율 분산 효과는 없습니다. 자세한 내용은 부부 공동명의 양도세를 참고하세요.
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공식 확인처
소득세법 제88조 · 소득세법 제89조 · 소득세법 제95조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제105조 · 소득세법 시행령 제152조의5 · 소득세법 시행령 제156조의3
※ 이 글은 분양권 양도세에 대한 일반 안내입니다. 전매제한 여부와 분양권 취득일 판단은 사업과 계약 형태에 따라 다르므로 실제 양도 전 세무서 또는 세무대리인과 확인하세요.