집 있으면 기초연금 못 받나｜주택·전세 보증금 재산 기준과 지역별 기본재산액

집 있으면 기초연금을 못 받는다는 말은 사실이 아닙니다. 집은 재산으로 계산되지만, 지역별 기본재산액을 뺀 나머지만 월 소득으로 바뀌어 더해집니다.

집값은 시세가 아니라 공시가격(시가표준액)으로 보고, 전세·월세 보증금도 같은 재산으로 계산합니다.

다른 소득이 없고 예금이 2,000만 원 이하인 대도시 단독가구라면 공시가격 8억 7,600만 원까지 기준 안에 듭니다. 전체 계산법은 기초연금 소득인정액 계산법에 정리했습니다.

먼저 결론｜집이 있을 때 기초연금 재산 기준

집값은 시세가 아니라 공시가격으로 봅니다

주택 가액은 지방세법 시가표준액입니다

시행규칙은 토지·건축물·주택의 가액을 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액으로 정합니다(시행규칙 제3조제1항제5호).

지방세법은 주택의 시가표준액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 정합니다(지방세법 제4조).

즉 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 기준입니다.

그래서 부동산 앱의 시세나 실거래가로 계산하면 실제보다 높게 잡힐 수 있습니다. 공시가격이 공시되지 않은 주택은 시장·군수·구청장이 산정한 가액을 씁니다.

조사일 기준 가액으로 계산합니다

재산 가액은 신청 후 이뤄지는 소득·재산 조사의 조사일을 기준으로 산정합니다(시행규칙 제3조제1항). 신청 전에 계산해 볼 때도 그 시점에 확인되는 공시가격을 쓰는 것이 맞습니다.

사는 집과 추가 주택, 따로 빼 주지 않습니다

기본재산액은 집이 몇 채든 한 번만 뺍니다

시행규칙은 주택·토지·임차보증금 같은 일반재산 가액을 모두 더한 뒤 기본재산액을 빼도록 정합니다(시행규칙 제4조제1항제1호).

법령과 고시에는 실제 사는 집을 따로 더 빼 주는 규정이 없습니다. 추가 주택이나 땅은 그 가액만큼 소득인정액을 키웁니다.

예시｜시골집 한 채가 더 있으면

대도시 단독가구가 공시가격 3억 5,000만 원 집에 살면서 농어촌에 공시가격 6,000만 원 주택이 더 있다고 가정합니다. 다른 소득·예금·부채는 없습니다.

공시가격 6,000만 원짜리 집 한 채가 월 소득인정액을 20만 원 늘린 셈입니다. 공시가격 1,000만 원마다 월 약 3만 3,333원씩 더해진다고 보면 됩니다.

세를 준 집의 임대보증금은 일부를 부채로 봅니다

집을 세 주고 받은 임대보증금은 부채로 빼는 항목에 들어 있습니다(시행규칙 제4조제1항제3호나목).

고시는 그 비율을 공시된 가격의 100분의 50 범위 안으로 정하고 있습니다(고시 제10조).

실제로 보증금 중 얼마가 부채로 인정되는지는 법령·고시만으로 계산이 확정되지 않습니다. 세를 준 집이 있다면 신청 때 주민센터나 국민연금공단(1355)에 확인하세요.

전세·월세 보증금도 재산입니다

계약서상 보증금 전액이 재산 가액입니다

시행령은 주택·상가 등의 임차보증금(전세금 포함)을 일반재산으로 정합니다(시행령 제3조제1항제1호).

가액은 임대차 계약서에 적힌 보증금과 전세금입니다(시행규칙 제3조제1항제6호).

집이 없어도 전세 보증금이 크면 자가와 똑같이 재산으로 잡힙니다. 보증금도 기본재산액 공제를 함께 받습니다.

예시｜전세 2억 4,000만 원과 월세 보증금 3,000만 원

대도시 단독가구로 국민연금 월 30만 원, 예금 1,000만 원이 있고 부채는 없다고 가정합니다.

전세자금대출이 있는 경우

대출금은 재산에서 빼는 부채 항목에 있지만, 어떤 대출까지 인정되는지는 보건복지부 사업안내 기준이라 단정하지 않습니다.

전세자금대출이 있다면 신청할 때 부채 인정 여부를 함께 물어보세요.

자가 1채 예시｜공시가격 5억 원 아파트, 지역별 계산

단독가구로 국민연금 월 40만 원, 예금 1,500만 원, 공시가격 5억 원 아파트 한 채가 있고 부채는 없다고 가정합니다.

집이 있는 곳과 사는 곳은 같은 지역으로 봅니다.

같은 5억 원 아파트라도 기본재산액이 큰 대도시가 소득인정액이 가장 낮습니다. 세 경우 모두 선정기준액 안이라 소득인정액 기준은 충족합니다.

공시가격 얼마까지 기준 안에 들까

집 한 채 외에 다른 재산이 없고 예금 2,000만 원 이하, 부채가 없을 때 선정기준액과 같아지는 공시가격입니다.

공시가격이 표의 금액 이하이면 소득인정액 기준 안에 듭니다.

공시가격 기준이라 시세로는 이보다 비싼 집도 해당될 수 있습니다. 반대로 근로소득·연금이 있거나 예금이 많으면 한도는 그만큼 내려갑니다.

한도 근처라면 소득인정액 기준은 충족해도 실제로 받는 금액은 감액 규정으로 줄어들 수 있습니다.

집과 함께 확인할 재산

• 재개발·재건축 조합원입주권: 관리처분계획상 기존건물평가액에 청산금을 더하거나 뺀 금액(시행규칙 제3조제1항제4호)
• 분양권처럼 건물이 완성되면 취득하는 권리: 조사일까지 납입한 금액(시행규칙 제3조제1항제7호)
• 2011년 7월 1일 이후 다른 사람에게 넘기거나 처분한 재산: 재산에 포함될 수 있음(시행령 제3조제1항제3호)

자녀 명의 집에 무상으로 사는 경우는 재산이 아니라 소득으로 따로 계산합니다. 시가표준액 6억 원 기준은 자녀 소득이 있어도 기초연금 받을 수 있을까에서 정리했습니다.

이 글에서 확정하지 않는 부분

아래 항목은 법령·고시만으로 처리 방식이 정해지지 않아 단정하지 않았습니다. 해당되면 주민센터나 국민연금공단(1355)에 확인하세요.

• 주택담보대출·전세자금대출 등 부채로 인정되는 대출의 범위
• 세를 준 집의 임대보증금 중 실제로 부채로 빼는 금액
• 집이 사는 곳과 다른 지역에 있을 때 적용하는 기본재산액 지역
• 부부 공동명의·지분 소유 주택의 가액 산정
• 주택연금을 받는 집과 월지급금의 처리

자주 묻는 질문

정리｜집이 있어도 공시가격으로 먼저 계산해 보세요

기초연금은 집이 있다는 이유로 탈락시키지 않고, 공시가격에서 기본재산액을 뺀 금액을 월 소득으로 바꿔 더합니다.

전세 보증금과 추가 주택도 같은 일반재산으로 합산합니다.

대출·임대보증금·주택연금처럼 세부 기준이 필요한 재산이 있다면 신청할 때 주민센터나 1355에서 함께 확인하세요.

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최종 확인: 2026년 10월 17일

참고한 공식 자료

• 기초연금법 제3조(기초연금 수급권자의 범위 등)
• 기초연금법 시행령 제3조(재산의 범위)
• 기초연금법 시행규칙 제3조(재산가액의 산정), 제4조(재산의 소득환산액 산정방식)
• 보건복지부 고시 제2026-156호 기초연금 지급대상자 선정기준액, 기준연금액 및 소득인정액 산정 세부기준에 관한 고시
• 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액)