주택관리사 자격증 발급은 시험 합격만으로 끝나지 않습니다.
주택관리사보 자격시험에 합격해 합격증서를 받은 사람이 법령이 정한 주택 관련 실무경력을 갖춘 뒤 시·도지사에게 신청해야 주택관리사 자격증을 받습니다.
근거는 공동주택관리법 제67조②입니다. 합격증서만 있으면 주택관리사보, 자격증까지 받아야 주택관리사입니다.
실무경력은 합격 전 경력도 인정됩니다.
시행령 제73조①은 「주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후」 갖춘 경력을 기준으로 삼습니다.
이 글은 공동주택관리법·시행령·시행규칙과 별지 제36호서식(주택관리사 자격증 발급 신청서) 원문을 기준으로 요건과 신청 순서를 정리했습니다.
주택관리사보와 주택관리사 차이
| 구분 | 되는 방법 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택관리사보 | 국토교통부장관이 시행하는 자격시험 합격 후 시·도지사에게 합격증서 발급 | 법 제67조①, 제2조 11호 |
| 주택관리사 | 합격증서 보유 + 실무경력 → 시·도지사에게 자격증 발급 | 법 제67조②, 제2조 12호 |
두 자격을 합쳐 법은 「주택관리사등」이라고 부릅니다(제2조 13호).
법 제67조부터 제70조까지의 시·도지사에는 인구 50만 이상 대도시의 시장이 포함됩니다(제67조①, 2026.3.5 개정).
차이가 실제로 드러나는 곳은 관리사무소장 배치입니다.
의무관리대상 공동주택에는 주택관리사를 배치하되, 500세대 미만이면 주택관리사보를 배치할 수 있습니다(법 제64조①, 시행령 제69조①).
자세한 기준은 관리사무소장 배치 기준에 있습니다.
주택관리사 자격증 발급 실무경력 6가지
시행령 제73조①은 다음 중 하나에 해당하는 경력을 요구합니다.
1·2호의 공동주택은 「주택법」 제15조①의 사업계획승인을 받아 건설한 단지이고, 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축허가 주상복합 건축물도 포함됩니다.
| 호 | 경력 | 기간 |
|---|---|---|
| 1 | 50세대 이상 500세대 미만 공동주택의 관리사무소장 | 3년 이상 |
| 2 | 50세대 이상 공동주택 관리사무소 직원(경비원·청소원·소독원 제외) 또는 주택관리업자 임직원으로 주택관리업무 | 5년 이상 |
| 3 | 한국토지주택공사 또는 지방공사 직원으로 주택관리업무 | 5년 이상 |
| 4 | 공무원으로 주택 관련 지도·감독·인허가 업무 등 | 5년 이상 |
| 5 | 주택관리사단체와 국토교통부장관이 고시한 공동주택관리 관련 단체의 임직원으로 주택 관련 업무 | 5년 이상 |
| 6 | 1~5호 경력을 합산한 기간 | 5년 이상 |
2호는 경비원·청소원·소독원 경력을 제외하므로, 같은 관리사무소에서 일했더라도 직무에 따라 인정 여부가 달라집니다.
5호의 대상 단체는 국토교통부장관 고시로 정하므로 해당 여부는 신청할 시·도 담당부서에 확인하세요.
6호 합산은 1~5호에 해당하는 경력끼리만 더합니다. 어느 호에도 해당하지 않는 경력은 합산 대상이 아닙니다.
주택관리사 자격증 발급 신청 서류
시행령 제73조②에 따라 자격증발급신청서에 실무경력 증명서류와 사진을 붙여, 주택관리사보 합격증서를 발급한 시·도지사에게 냅니다.
전자문서 신청서도 인정됩니다. 신청서 서식은 시행규칙 별지 제36호서식입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신청인 제출 | 재직·경력증명서 1부, 근로소득증명원 1부, 사진 1매(3.5㎝×4.5㎝, 3개월 이내 촬영) |
| 담당공무원 확인 | 주택관리사보 합격증서, 국민연금가입자가입증명, 건강보험자격득실확인서 |
| 신청서 기재 | 합격증번호와 발급 시·도, 취득일, 경력 유형별(관리사무소장·주택관리업무·주택 관련 업무·합산) 기간 |
국민연금·건강보험 기록은 행정정보 공동이용으로 담당공무원이 확인합니다.
확인에 동의하지 않으면 신청인이 직접 서류를 내야 합니다(시행규칙 제31조③).
서식 유의사항은 관리사무소장이나 관리사무소 직원 경력이라면 재직·경력증명서에 공동주택의 세대수, 주소, 승강기 설치 여부, 난방 방식을 적도록 안내합니다.
세대수가 1·2호 요건 판단에 쓰이므로 빠뜨리지 마세요.
재직·경력증명서를 허위로 발행하면 형사처벌 대상이고, 실무경력을 거짓으로 적어 자격을 얻으면 자격이 취소됩니다(별지 제36호서식 유의사항, 법 제69조① 1호).
신청 후 처리 순서
- 신청: 합격증서를 발급한 시·도(주택관리 담당부서)에 신청서 제출
- 접수: 시·도가 접수
- 심사: 실무경력 심사와 결격사유 조회, 부적격이면 반려
- 발급: 주택관리사 자격증 발급(별지 제35호서식)
별지 제36호서식의 처리기간은 7일로 적혀 있습니다.
방문·온라인 접수 방법은 시·도마다 안내가 다를 수 있으니 합격증서를 발급한 시·도 담당부서에서 확인하세요.
4대보험 가입 기록이 실제 근무와 다르면 경력 확인이 어려울 수 있습니다.
기록 정정은 국민연금 가입내역 누락·오류, 미가입 대응은 4대보험 미가입을 참고하세요.
주택관리사 자격증 발급 결격사유와 자격 취소
법 제67조④의 결격사유에 해당하면 주택관리사등이 될 수 없고, 이미 가진 자격도 상실합니다.
자격이 취소된 사람이나 자격정지기간 중인 사람도 자격증을 받을 수 없습니다(별지 제36호서식 유의사항).
- 피성년후견인 또는 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람
- 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝나거나 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람
- 금고 이상의 형의 집행유예 기간 중인 사람
- 주택관리사등 자격이 취소된 후 3년이 지나지 않은 사람(1·2호 사유로 취소된 경우 제외)
시·도지사는 부정한 방법의 자격 취득, 자격증 대여 등 법 제69조①의 사유가 있으면 자격을 취소하거나 1년 이내로 정지할 수 있고, 일부 사유는 반드시 취소합니다.
자격증을 받은 뒤
관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등은 시·도지사가 실시하는 공동주택관리 교육과 윤리교육을 받고, 근무 중에는 3년마다 다시 받아야 합니다(법 제70조①③).
배치예정일 직전 5년 안에 관련 종사 경력이 없으면 교육을 먼저 이수해야 배치받을 수 있습니다(제70조②).
자격증이나 합격증서를 분실·훼손했다면 별지 제37호서식으로 시·도지사에게 재발급을 신청합니다(시행규칙 제31조④).
주택관리업 등록 인력 기준은 주택관리업 등록 기술인력 기준에 있습니다.
합격 후 신고·교육 절차가 있는 다른 국가자격 예로는 행정사 업무신고와 실무교육이 있고, 자격증과 면허의 구분은 자격증 면허 차이에 정리돼 있습니다.
내 조건으로 응시할 수 있는 다른 자격증도 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 주택관리사보 합격 전에 일한 경력도 인정되나요?
네. 시행령 제73조①은 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후의 경력을 모두 기준으로 삼습니다. 다만 1~5호 중 하나에 해당하는 경력이어야 합니다.
Q. 아파트 경비원으로 일한 경력도 들어가나요?
시행령 제73조① 2호는 관리사무소 직원 경력에서 경비원, 청소원, 소독원을 제외합니다. 이 경력은 2호 경력으로 인정되지 않습니다.
Q. 신청은 어디에 하나요?
주택관리사보 합격증서를 발급한 시·도지사에게 냅니다(시행령 제73조②). 인구 50만 이상 대도시는 그 시장이 시·도지사 역할을 합니다(법 제67조①).
Q. 국민연금·건강보험 서류를 직접 떼야 하나요?
행정정보 공동이용에 동의하면 담당공무원이 확인합니다. 동의하지 않으면 국민연금가입자가입증명과 건강보험자격득실확인서를 직접 내야 합니다(시행규칙 제31조③).
Q. 주택관리사보로도 관리사무소장이 될 수 있나요?
의무관리대상 공동주택 중 500세대 미만 단지에는 주택관리사를 갈음해 주택관리사보를 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다(법 제64조①, 시행령 제69조①).
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참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 11월 1일 조회).