관리사무소장 배치 기준｜500세대 기준 주택관리사·주택관리사보, 의무관리대상 범위와 배치 신고 15일·교육

관리사무소장 배치 기준은 세대수로 나뉩니다. 의무관리대상 공동주택은 주택관리사를 관리사무소장으로 배치해야 합니다.

다만 500세대 미만이면 주택관리사보를 배치할 수 있습니다(공동주택관리법 제64조①, 시행령 제69조①).

주택관리사와 주택관리사보는 공동주택관리법에 따른 국가전문자격입니다. 국가기술자격과는 근거 법과 시험·발급 체계가 다릅니다.

기준은 2026년 10월 26일 조회한 공동주택관리법·시행령·시행규칙 원문입니다. 보증보험 금액과 벌금·과태료 금액은 다루지 않습니다.

관리사무소장 배치 기준 핵심 요약

• 대상: 의무관리대상 공동주택. 300세대 이상, 승강기나 중앙집중식(지역)난방이 있는 150세대 이상 등입니다(법 제2조①2호).
• 500세대 이상: 주택관리사를 관리사무소장으로 배치합니다(법 제64조①).
• 500세대 미만: 주택관리사 대신 주택관리사보를 배치할 수 있습니다(법 제64조① 단서, 시행령 제69조①).
• 배치 신고: 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 배치 내용과 직인을 신고합니다. 접수는 주택관리사단체가 맡습니다(법 제64조⑤, 시행규칙 제30조②, 시행령 제95조⑨).
• 교육: 배치된 날부터 3개월 이내에 공동주택관리 교육과 윤리교육을 받고, 그 뒤 3년마다 받습니다(법 제70조, 시행규칙 제33조).

관리사무소장 배치 기준: 세대수별 자격

배치 의무는 의무관리대상 공동주택을 관리하는 자에게 있습니다.

자치관리하는 입주자대표회의, 관리업무 인계 전 사업주체, 주택관리업자, 임대사업자입니다(법 제64조① 각 호).

500세대는 시행령 제69조①이 정한 「대통령령으로 정하는 세대수」입니다.

「주택관리사등」은 주택관리사보와 주택관리사를 함께 부르는 법령 용어입니다(법 제2조①13호).

2028년 5월 13일 시행 예정인 개정 법을 함께 조회했지만 제64조 문언은 현행과 같았습니다.

의무관리대상 공동주택 범위

법 제64조의 배치 의무는 의무관리대상 공동주택에 적용됩니다. 범위는 법 제2조①2호가 정합니다.

동의 전환 기준(3분의 2 이상 서면 동의)은 시행령 제2조가 정합니다.

이 기준은 의무관리대상이 되는 요건이고, 주택관리사보 배치 예외(500세대 미만)와는 다른 조항입니다.

주택관리사와 주택관리사보 차이

주택관리사보는 자격시험에 합격해 시·도지사(인구 50만 이상 대도시는 그 시장)로부터 합격증서를 받은 사람입니다(법 제67조①).

주택관리사는 합격증서에 더해 주택 관련 실무경력을 갖추고 자격증을 발급받은 사람입니다(법 제67조②).

경력은 시험 합격 전후 모두 인정됩니다(시행령 제73조①).

관리사무소 직원 경력에서 경비원·청소원·소독원은 제외됩니다(같은 항 제2호).

시험 과목과 합격 기준은 공인중개사 주택관리사 차이에 정리돼 있습니다.

관리사무소장 배치 기준에 따른 배치 절차

1. 배치 전 교육(해당자): 배치예정일 직전 5년 이내에 관리사무소장·관리기구 직원·주택관리업자 임직원 경력이 없으면 교육을 이수해야 배치받을 수 있습니다(법 제70조②).
2. 보증설정: 손해배상책임을 보장하기 위해 보증보험·공제에 가입하거나 공탁합니다. 금액은 세대수 구분에 따라 시행령 제70조가 정합니다(법 제66조②).
3. 입증서류 제출: 배치된 날 입주자대표회의 회장(임대주택은 임대사업자, 회의가 없으면 시장·군수·구청장)에게 보증 가입 입증서류를 냅니다(법 제66조③).
4. 배치·직인 신고: 배치된 날부터 15일 이내에 신고서(별지 제33호서식)에 교육 이수현황, 임명장 사본, 합격증서 또는 자격증 사본, 보증설정 입증서류를 붙여 주택관리사단체에 냅니다(시행규칙 제30조②).
5. 배치 후 교육: 배치된 날부터 3개월 이내에 교육을 받습니다. 주택관리사보가 근무 중 주택관리사 자격을 취득하면 그 취득일이 기준입니다(시행규칙 제33조①2호).

신고한 배치 내용이나 직인이 바뀌거나 배치가 끝나면 사유 발생일부터 15일 이내에 변경신고를 합니다(시행규칙 제30조③).

교육은 근무 중 3년마다 다시 받고, 교육시간은 24시간입니다(법 제70조③, 시행규칙 제33조④).

관리사무소장이 맡는 업무

• 입주자대표회의가 의결한 공동주택 운영·관리·유지·보수·교체·개량과 관리비·장기수선충당금 등의 집행(법 제64조②1호)
• 하자 발견·하자보수 청구, 장기수선계획 조정, 시설물 안전관리계획 수립, 안전점검(같은 항 2호, 비용 지출은 의결 필요)
• 관리사무소 업무의 지휘·총괄(같은 항 3호)
• 선거관리위원회 운영 지원, 관리비 예치 잔고와 장부 금액 일치 확인 등(시행규칙 제30조①)

입주자대표회의나 입주자등은 관리사무소장의 업무에 부당하게 간섭하거나 폭행·협박으로 업무를 방해하면 안 됩니다(법 제65조①).

배치하지 않거나 신고하지 않으면

• 미배치: 법 제64조①을 위반해 주택관리사등을 배치하지 않은 자는 벌금 대상입니다(법 제100조2호).
• 미신고: 배치 내용·직인 신고나 변경신고를 하지 않으면 과태료 대상입니다(법 제102조④7호).
• 보증 서류: 보증 가입 입증서류를 내지 않아도 과태료 대상입니다(법 제102조④8호).
• 이중 취업: 의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택이나 상가·오피스텔 등에 취업하면 자격취소 사유입니다(법 제69조①3호).

상황별로 따져 볼 점

아래는 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 단지나 후기가 아닙니다.

공동주택에는 관리사무소장 외에도 설비별 법정 관리자가 있습니다.

승강기는 승강기 안전관리자 자격과 선임 기준, 전기는 전기안전관리자 자격을 참고하세요.

내 조건으로 응시할 수 있는 다른 자격증도 찾아볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

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참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 10월 26일 조회).

• 공동주택관리법 제2조·제64조~제67조·제69조·제70조·제100조·제102조
• 같은 법 시행령 제2조·제69조~제71조·제73조·제95조
• 같은 법 시행규칙 제30조·제33조