소액임차인 최우선변제 기준과 금액｜서울·수도권·광역시·지역별 정리

소액임차인 최우선변제는 ‘소액임차인이면 표의 금액을 그대로 받는다’는 제도가 아닙니다. 보증금 기준, 담보물권 설정 시점, 대항요건, 배당요구, 집값 한도를 함께 따져야 실제로 받을 수 있는 금액이 정해집니다. 아래 내용은 국가법령정보센터 주택임대차보호법 시행령 원문과 법제처 생활법령 ‘소액보증금 우선변제’를 기준으로 정리했습니다.

소액임차인 최우선변제란

주택임대차보호법 제8조는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 정하고 있습니다. 확정일자가 늦어 순위로는 밀리는 경우에도, 소액임차인 기준에 해당하면 일정액은 근저당권자 같은 선순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있다는 뜻입니다.

최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자에 따른 순위대로 배당을 받는 구조입니다(법 제3조의2제2항).

소액임차인 최우선변제 현행 기준

현행 시행령 제10조·제11조(2023년 2월 21일 개정)의 기준입니다. 보증금이 왼쪽 금액 이하여야 소액임차인이고, 최우선변제로 받을 수 있는 금액은 오른쪽 금액까지입니다.

과밀억제권역에 들어가는 지역

수도권정비계획법 시행령 별표1의 과밀억제권역은 다음과 같습니다.

• 서울특별시
• 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외)
• 의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시
• 남양주시 중 호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동·도농동
• 시흥시(반월특수지역 제외)

표 세 번째 줄의 ‘광주시’는 시행령 문구 그대로이며, 과밀억제권역 목록과 함께 보면 경기도 광주시를 가리킵니다.

적용 기준은 계약일이 아니라 담보물권 설정 시점입니다

소액임차인 최우선변제에서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 시행령이 바뀔 때마다 부칙은 같은 원칙을 두고 있습니다.

즉 내 계약을 언제 맺었는지보다, 그 집에 근저당권 같은 담보물권이 언제 설정됐는지가 기준표를 고르는 데 중요합니다. 예를 들어 2023년 2월 21일 전에 근저당이 설정된 집이라면, 그 근저당권자와의 관계에서는 아래 ‘2021년 5월 11일~2023년 2월 20일’ 표가 적용될 수 있습니다. 담보물권 설정일은 등기사항전부증명서 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다.

실제 배당에서 어느 기준이 적용되는지는 담보물권이 여러 개인지, 각각 언제 설정됐는지 등에 따라 법원이 정합니다. 아래 표는 기준을 찾는 참고용으로 보세요.

담보물권 설정 시점별 소액임차인 최우선변제 과거 기준

시행령 연혁 원문으로 확인한 구간만 정리했습니다. 각 구간은 시행일 기준이며, 지역 구분 문구도 당시 시행령 그대로입니다.

2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 20일

2018년 9월 18일 ~ 2021년 5월 10일

2016년 3월 31일 ~ 2018년 9월 17일

2014년 1월 1일 ~ 2016년 3월 30일

2010년 7월 26일 ~ 2013년 12월 31일

2010년 7월 26일 전에 담보물권이 설정된 주택은 이 글에서 다루지 않았습니다. 국가법령정보센터 시행령 연혁에서 해당 시기 기준을 확인하세요. 각 시기의 과밀억제권역 범위도 당시 수도권정비계획법 시행령을 따릅니다.

소액임차인 최우선변제를 받기 위한 법정 요건

보증금이 표의 기준 이하라도 아래 요건을 갖춰야 합니다.

1. 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖출 것: 주택에 이사(인도)하고 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다(법 제8조제1항). 확정일자는 최우선변제의 요건은 아니지만, 나머지 보증금의 순위를 위해 필요합니다.
2. 대항요건을 계속 유지할 것: 생활법령정보가 인용한 판례에 따르면 대항요건은 배당요구 종기까지 계속 유지돼야 합니다. 그 전에 이사하거나 전출하면 최우선변제를 받지 못할 수 있습니다. 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하세요.
3. 경매나 공매로 집이 매각될 것: 일반 매매로 집주인이 바뀌는 경우에는 최우선변제가 아니라 대항력이 문제됩니다.
4. 배당요구 또는 우선권 신고를 할 것: 경매는 집행법원에 배당요구를, 세금 체납 공매는 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 합니다(생활법령정보, 대법원 판례).

표의 금액을 다 받지 못하는 경우

• 집값의 2분의 1 한도: 최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(법 제8조제3항, 시행령 제10조제2항).
• 임차인이 여럿일 때: 한 집의 소액임차인 최우선변제금을 모두 더한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 금액 비율대로 나눠 받습니다(시행령 제10조제3항).
• 한 가구로 함께 사는 경우: 한 집에서 가정공동생활을 하는 임차인 여럿은 1명으로 보고 보증금을 합산합니다(시행령 제10조제4항). 합산한 금액이 기준을 넘으면 소액임차인에 해당하지 않을 수 있습니다.
• 임차권등기 이후 들어온 경우: 임차권등기명령에 따른 등기가 끝난 집에 그 뒤 들어온 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다(법 제3조의3제6항).
• 갱신하면서 보증금을 올린 경우: 처음엔 소액임차인이었지만 갱신 때 보증금이 늘어 기준을 넘으면 최우선변제를 받을 수 없다는 하급심 판례가 있습니다(생활법령정보).

소액임차인 최우선변제 확인 순서

1. 등기사항전부증명서 ‘을구’에서 근저당권 등 담보물권 설정일을 확인합니다.
2. 설정일이 속한 구간의 표에서 집 소재지와 내 보증금을 비교합니다. 담보물권이 없으면 현행 표를 봅니다.
3. 이사·전입신고 날짜가 경매신청 등기보다 앞서는지 확인합니다.
4. 경매 통지를 받았다면 배당요구 종기 안에 배당요구를 하고, 그때까지 이사·전출하지 않습니다.
5. 판단이 어렵다면 대한법률구조공단(132)이나 관할 법원에 상담합니다.

소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당 금액은 경매 법원이 개별 사건마다 판단합니다. 이 글은 기준을 찾는 데 도움을 주는 정보이며, 특정 금액의 배당을 보장하지 않습니다.

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