감정평가사 2차 시험은 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상 법규 3과목을 논문형으로 보는 시험입니다(감정평가법 시행령 제9조③·별표 1).
기입형을 함께 낼 수 있습니다.
합격 기준은 과목당 100점 만점에 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상입니다(시행령 제10조③).
기준 득점자가 최소합격인원에 못 미치면 40점 이상 득점자 중 평균점수순으로 채웁니다.
감정평가사는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 근거한 국가전문자격으로, 국토교통부장관이 1차와 2차로 나눠 실시합니다(법 제14조①).
2차가 최종 시험이고 면접은 없습니다.
이 글은 2026년 10월 25일 조회한 감정평가법·시행령 원문과 Q-Net 감정평가사 시험정보, 2026년도 제37회 시행계획 공고를 기준으로 썼습니다.
1차 과목과 영어 성적은 다루지 않습니다.
시험 일정, 응시수수료, 2차 최소합격인원 수치는 해마다 시행계획 공고로 정해지니 응시 연도 공고에서 확인하세요.
감정평가사 2차 시험 핵심 요약
- 응시 대상: 그해 1차 합격자, 전년도 1차 합격자(다음 회 1차 면제), 경력으로 1차를 면제받은 사람(법 제15조)
- 3과목: 감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상 법규(3개 법률)
- 방식: 논문형, 기입형 병행 가능(시행령 제9조③), 2026년 공고 기준 과목별 4문항·과목당 100분
- 합격 기준: 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상(시행령 제10조③ 본문)
- 합격 후: 실무수습 1년(경력 1차 면제 합격자는 4주)을 마치고 등록(법 제17조, 시행령 제15조)
감정평가사 2차 시험 과목과 시험 시간
| 교시(2026 공고) | 과목 | 시간 |
|---|---|---|
| 1교시 | 감정평가실무 | 100분 |
| 2교시 | 감정평가이론 | 100분 |
| 3교시 | 감정평가 및 보상 법규 | 100분 |
2026년 공고와 Q-Net은 2차를 주관식 논술형(기입형 병행 가능), 과목별 4문항으로 안내합니다.
Q-Net은 문항 수를 「필요 시 증감 가능」으로 적습니다.
교시 순서와 시간은 법령이 아니라 공고 값입니다.
1교시와 2교시 사이에 중식 시간, 2교시와 3교시 사이에 휴식 시간이 있으니 응시 연도 공고와 수험표로 확인하세요.
감정평가 및 보상 법규의 범위
별표 1이 정한 감정평가 및 보상 법규는 3개 법률입니다.
감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률입니다.
1차 감정평가 관계 법규(9개 법률)와 이름이 비슷하지만 범위가 다릅니다.
2차 법규에는 토지보상법이 들어가고, 1차 범위의 국토계획법·건축법 등은 별표 1의 2차 법규 3개 법률에 포함돼 있지 않습니다.
2026년 공고는 시험 시행일 현재 시행 중인 법률·회계처리기준 등을 적용해 정답을 구하고, 기활용 문제·기출문제가 변형돼 출제될 수 있다고 적습니다.
출제영역은 Q-Net 감정평가사 자료실에 게재됩니다.
감정평가사 2차 시험 합격 기준
과목당 100점 만점으로 모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상이면 합격입니다(시행령 제10조③ 본문).
3과목 합계로 보면 180점 이상이고 한 과목이라도 40점 미만이면 불합격입니다.
1차와 달리 2차에는 영어가 없고, 과목별 배점 차이도 없습니다.
2차 합격이 곧 최종 합격이며 별도 면접 단계는 법령에 없습니다(법 제14조①).
최소합격인원 제도
국토교통부장관은 감정평가사 수급 상황을 고려해 감정평가관리·징계위원회 심의를 거쳐 2차 최소합격인원을 정할 수 있습니다(시행령 제10조②).
인원은 시행계획 공고에 적힙니다(제11조).
- 미달 시: 기준 득점자가 최소합격인원보다 적으면, 모든 과목 40점 이상 득점자 중 전 과목 평균점수가 높은 순으로 최소합격인원 범위에서 합격자 결정(제10조③ 단서)
- 과락 유지: 이 보충 단계에서도 40점 미만 과목이 있으면 대상에서 제외
- 동점자: 최소합격인원을 넘어도 동점자는 모두 합격, 점수는 소수점 이하 둘째 자리까지만 계산하고 반올림하지 않음(제10조④)
그래서 평균 60점에 못 미쳐도 합격할 수 있고, 반대로 기준을 넘긴 사람이 최소합격인원보다 많으면 모두 합격합니다.
감정평가사 2차 시험 응시 대상과 접수 유형
| 유형 | 2차 접수 방법(2026 공고) |
|---|---|
| 그해 1차 합격 | 그해 2차 원서접수 기간에 접수 |
| 전년도 1차 합격 | 「제1차 시험 합격자」 유형, 서류 없이 인터넷 접수 |
| 전년도 1차 합격 + 1차 재응시 | 1차 불합격·결시여도 그 회 2차 응시 가능 |
| 경력 1차 면제 | 면제 서류 승인 후 2차 원서접수 기간에 접수 |
1차 합격의 효력은 다음 회 시험 한 번입니다(법 제15조②).
그 회 2차에 떨어지면 다음 해에는 1차부터 다시 봐야 하므로, 2026년 공고는 1차 「재응시자」 유형을 따로 둡니다.
2026년 공고는 1차 합격 후 2차에 불합격한 사람이 다음 회 1차 면제자로 접수할 때 어학성적 제출이 필요 없다고 적습니다.
재응시자로 1차를 다시 볼 때는 유효한 영어 성적 등록이 필수입니다.
경력 면제(감정평가 관련 업무 5년 이상)의 기관·업무 기준은 1차 면제 요건이라 이 글에서는 생략합니다.
기준일은 2차 시험 시행일이 속한 해의 3월 1일입니다(시행령 제14조②).
2차 답안 작성과 시험장 유의사항
- 표시 금지: 인적사항 기재란 외에 특정인을 암시하거나 답안과 관련 없는 표시를 하면 답안지 전체를 채점하지 않고 0점 처리(2026년 공고)
- 정정: 두 줄(=)로 긋고 다시 쓰거나 수정테이프 사용, 수정액은 채점상 불이익 가능
- 필기구: 지워지는 펜은 사용 불가
- 계산기: 필요하면 1개만 사용, 공학용·재무용은 메모리(SD카드 포함)를 제거·초기화
- 입실: 교시별 입실시간까지 신분증·수험표·필기구 지참, 시험 시작 후 입실 불가
부정행위나 경력 면제 서류의 거짓 제출이 확인되면 시험이 정지·무효되고, 처분일부터 5년간 응시할 수 없습니다(법 제16조).
최종 합격 후 실무수습과 등록
국토교통부장관은 합격자 결정 사항과 실무수습 신청기간·기간 등을 관보 또는 인터넷 홈페이지에 공고합니다.
합격자에게는 최종 합격 확인서를 발급합니다(시행령 제12조①).
감정평가 업무를 하려면 실무수습 또는 교육연수를 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 합니다(법 제17조①).
실무수습은 1년이고, 경력으로 1차를 면제받고 합격한 사람은 4주입니다(시행령 제15조).
실무수습은 한국감정평가사협회가 국토교통부장관 승인을 받아 실시·관리합니다(법 제17조③).
등록한 감정평가사는 3년 이상의 기간마다 등록을 갱신해야 합니다(법 제17조②).
결격사유 심사 기준일은 최종 합격 발표일입니다(법 제14조②).
실무수습을 받지 않았거나 결격사유·미성년자 등에 해당하면 등록이 거부됩니다(법 제18조①).
상황별 예시로 보는 확인 순서
아래는 이해를 돕기 위한 가상 예시입니다. 실제 인물이나 후기가 아닙니다.
| 가상 상황 | 확인할 점 |
|---|---|
| 평균 58점, 모든 과목 40점 이상 | 최소합격인원 미달 보충 대상인지 합격자 공고 확인 |
| 평균 65점, 이론 38점 | 40점 미만 과목이 있어 보충 대상에서도 제외 |
| 작년 1차 합격, 올해 2차 불합격 | 다음 해는 1차부터 다시 응시(재응시자 유형 참고) |
| 답안지 여백에 이름 메모 | 답안지 전체 0점 처리 대상 |
부동산 분야 다른 전문자격의 구조는 공인중개사 시험 응시자격과 과목, 공인중개사 주택관리사 차이를 보세요.
시험 전 체크: ① 보상 법규 3개 법률 범위 ② 3개 교시 응시 ③ 답안지 표시 금지 ④ 계산기 메모리 초기화 ⑤ 일정·응시수수료·최소합격인원: 시행계획 공고 확인
감정평가사 말고도 내 조건으로 응시할 수 있는 자격증을 조건별로 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 감정평가사 2차 시험 과목은 무엇인가요?
감정평가실무, 감정평가이론, 감정평가 및 보상 법규 3과목입니다(시행령 별표 1). 논문형이고 기입형을 병행할 수 있습니다(시행령 제9조③).
Q. 2차 합격 점수는 몇 점인가요?
모든 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상입니다(시행령 제10조③). 기준 득점자가 최소합격인원보다 적으면 40점 이상 득점자 중 평균점수순으로 추가 합격합니다.
Q. 최소합격인원은 몇 명인가요?
인원은 해마다 시행계획 공고로 정해집니다(시행령 제10조②·제11조). 이 글은 제도만 설명하니 응시 연도 공고에서 수치를 확인하세요.
Q. 1차에 합격하고 2차에 떨어지면 어떻게 되나요?
다음 회 시험에 한해 1차가 면제됩니다(법 제15조②). 그 회 2차도 떨어지면 다시 1차부터 봐야 하므로, 1차 재응시자 유형으로 함께 응시하는 방법이 공고에 안내돼 있습니다.
Q. 2차 합격 후 바로 감정평가 업무를 할 수 있나요?
아닙니다. 실무수습(1년, 경력 1차 면제 합격자는 4주)을 마치고 국토교통부장관에게 등록해야 합니다(법 제17조①, 시행령 제15조).
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- 자격증 시험 일정 확인 방법: 공고 보는 법
- Q-Net 합격자 발표 확인 방법: 2차 결과 조회
- 국가자격증 종류와 민간자격 차이: 국가전문자격 구분
참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 10월 25일 조회).
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제14조~제18조
- 같은 법 시행령 제9조~제12조·제14조·제15조·별표 1
- Q-Net 감정평가사 시험정보, Q-Net 시행공고(2026년도 제37회 감정평가사 국가자격시험 시행계획 공고)