임차권등기명령 신청 방법과 비용｜보증금 못 받고 이사할 때 꼭 확인할 것

보증금을 못 받은 채 새 집으로 옮겨야 할 때 가장 위험한 순간은 전입신고를 옮기는 때입니다. 주택임대차보호법은 이사(주택 인도)와 주민등록을 대항력의 요건으로 하기 때문에, 보호 장치 없이 전출하면 그동안 갖춘 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임차권등기명령은 이 문제를 막기 위한 제도입니다. 아래 내용은 국가법령정보센터 주택임대차보호법과 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 법제처 생활법령 ‘임차권등기명령 신청’을 기준으로 정리했습니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요

법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다(법 제3조의3제1항).

• 임대차가 끝난 경우: 계약기간이 끝난 경우뿐 아니라 해지 통지로 끝난 경우, 합의 해지한 경우도 포함됩니다(생활법령정보).
• 묵시적 갱신 중이었다면: 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다(법 제6조의2). 이 시점이 지나야 ‘임대차가 끝난’ 상태가 됩니다.
• 보증금을 돌려받지 못한 경우: 전액뿐 아니라 일부를 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(규칙 제2조제1항제5호, 생활법령정보).

계약기간 중이거나 아직 해지 효력이 생기기 전이라면 신청 요건을 갖추지 못한 것입니다. 생활법령정보는 원칙적으로 등기된 주택이어야 하며, 무허가 건물은 신청할 수 없다고 안내합니다.

임차권등기명령 후 언제 이사해도 되나요

• 임차권등기명령은 법원의 결정이 집주인에게 송달된 때, 또는 송달 전에 법원이 등기를 촉탁해 등기가 된 때 효력이 생깁니다(규칙 제4조제3항, 제5조). 주택은 2023년 7월 규칙 개정으로 집주인에게 결정을 송달하기 전에도 등기를 촉탁할 수 있습니다.
• 등기관은 임차권등기를 할 때 등기의 목적을 ‘주택임차권’으로 기록합니다(규칙 제6조). 이사 전에 해당 주택의 등기사항전부증명서를 떼어 이 기록과 보증금액, 전입일·확정일자 등이 들어갔는지 확인하세요.
• 결정부터 등기까지 걸리는 기간은 법원 사정에 따라 다르며, 이 글에서는 공식 원문으로 확인한 일수가 없어 적지 않았습니다.

임차권등기명령으로 무엇이 보전되나요

• 위 내용은 법 제3조의3제5항에 따른 것입니다. 등기 전에 대항력이 없었다면 등기 시점을 기준으로 판단하므로, 그 전에 설정된 근저당권 등보다 앞서지 못할 수 있습니다(생활법령정보).
• 임차권등기가 끝난 집에 그 뒤 새로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다(법 제3조의3제6항).
• 생활법령정보에 따르면 집주인의 보증금 반환 의무가 임차권등기 말소 의무보다 먼저입니다. 보증금을 돌려받기 전에 등기를 먼저 말소해 줄 의무는 없다는 뜻입니다(대법원 판례 인용).
• 임차권등기명령은 보증금을 대신 지급해 주는 제도가 아닙니다. 보증금 회수는 집주인의 반환이나 별도의 소송·경매 절차로 이어집니다.

임차권등기명령 신청 방법

신청하는 곳

임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다(법 제3조의3제1항). 온라인 신청 경로와 처리 기간은 관할 법원 안내를 확인하세요.

신청서에 적는 내용

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조에 따라 다음을 적고 임차인 또는 대리인이 기명날인하거나 서명합니다.

• 사건의 표시, 법원의 표시, 신청 연월일
• 임차인과 집주인의 성명·주소, 임차인 주민등록번호
• 대리인이 신청하면 대리인의 성명·주소
• 임대차 목적인 주택의 표시(집 일부를 빌린 경우 해당 부분 도면 첨부)
• 반환받지 못한 보증금액과 차임
• 신청 취지와 이유: 계약 체결 사실과 내용, 계약이 끝난 원인, 대항력·우선변제권을 갖췄다면 점유 시작일·주민등록일·확정일자
• 첨부서류 목록

필요서류

규칙 제3조가 정한 첨부서류입니다.

• 집주인 소유로 등기된 주택의 등기사항증명서
• 임대차계약증서(우선변제권을 갖춘 경우 확정일자가 찍혀 있거나 공정증서로 작성된 것)
• 대항력을 갖춘 경우 점유 시작일과 주민등록일을 소명하는 서류
• 등기부상 용도가 주거시설이 아니면 계약 때부터 주거용으로 써 왔음을 증명하는 서류
• 집주인 명의로 등기되지 않은 주택은 바로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면

비용

• 신청서 인지 2,000원(규칙 제2조제3항)
• 송달료, 등기 관련 세금·수수료 등 그 밖의 비용은 법원 안내로 확인하세요. 이 글에서는 공식 원문으로 확인하지 못해 총액을 적지 않았습니다.
• 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(법 제3조의3제8항).

결정 이후

• 법원은 결정으로 임차권등기명령을 내리거나 신청을 기각합니다. 기각 결정에는 항고할 수 있습니다(법 제3조의3제4항).
• 결정이 나면 법원사무관 등이 등기관에게 임차권등기를 촉탁합니다(규칙 제5조). 임차인이 직접 등기소에 등기를 신청하는 절차가 아닙니다.
• 보증금 반환 채권을 넘겨받은 은행·주택도시보증공사 같은 금융기관 등도 임차인을 대위해 신청할 수 있습니다(법 제3조의3제9항).

임차권등기명령 전후 확인 순서

1. 계약이 끝났는지 확인합니다. 묵시적 갱신 중이라면 해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지났는지 봅니다.
2. 계약서(확정일자), 주민등록 초본 등 점유·전입일 소명 서류, 등기사항증명서를 준비합니다.
3. 관할 법원에 신청서를 내고 인지 2,000원을 붙입니다.
4. 결정 후 등기사항전부증명서에서 ‘주택임차권’ 등기를 확인합니다.
5. 등기를 확인한 뒤에 이사와 전입신고를 합니다.
6. 보증금 회수를 위한 다음 절차는 대한법률구조공단(132) 상담 등을 통해 준비합니다.

임차권등기명령은 권리를 지키기 위한 절차이며, 신청한다고 보증금 반환이 보장되지는 않습니다. 개별 사건의 판단은 법원이 합니다.

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