양도소득세 예정신고는 부동산을 판 뒤 다음 해 5월까지 기다리는 신고가 아니라, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하는 신고입니다(소득세법 제105조 제1항 제1호). 예를 들어 2026년 10월 20일에 잔금을 받았다면 2026년 12월 31일까지 신고하고 세금도 함께 내야 합니다.
기한을 넘기면 무신고가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연가산세가 붙고, 양도소득에 대한 지방소득세는 국세 신고기한에 2개월을 더한 날까지 따로 신고합니다.
집, 상가, 토지, 분양권을 팔고 양도세를 언제까지 신고해야 하는지 궁금한 분, 신고 기한을 놓쳐 가산세가 걱정되는 분, 예정신고 후 5월 확정신고도 해야 하는지 헷갈리는 분을 위한 글입니다.
양도소득세 예정신고 기한 계산법, 자산별 기한, 확정신고가 필요한 경우, 가산세와 감면, 분할납부, 지방소득세 신고를 정리했습니다.
핵심 요약
- 부동산·부동산에 관한 권리(분양권·입주권 포함)는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다.
- 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다.
- 양도차익이 없거나 손해를 봤어도 예정신고 대상입니다.
- 예정신고를 하면 원칙적으로 5월 확정신고를 하지 않아도 되지만, 한 해에 여러 건을 팔아 세액이 달라지는 경우에는 확정신고로 합산해야 합니다.
- 기한을 넘기면 무신고가산세 20%(부정행위 40%)와 납부지연가산세(1일 10만분의 22)가 붙고, 1개월 이내 기한 후 신고하면 무신고가산세의 50%를 감면받습니다.
양도소득세 예정신고 기한 계산법
예정신고 기한은 ‘양도일이 속하는 달의 말일’을 기준으로 2개월을 더해 계산합니다. 양도일은 대금을 청산한 날(잔금일)이 원칙이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다(소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항).
| 잔금일(양도일) | 양도일이 속하는 달의 말일 | 예정신고·납부 기한 |
|---|---|---|
| 2026년 10월 20일 | 2026년 10월 31일 | 2026년 12월 31일 |
| 2026년 11월 5일 | 2026년 11월 30일 | 2027년 1월 31일 → 일요일이라 2027년 2월 1일 |
| 2026년 12월 15일 | 2026년 12월 31일 | 2027년 2월 28일 → 일요일이라 2027년 3월 2일(3월 1일 공휴일) |
| 2027년 2월 10일 | 2027년 2월 28일 | 2027년 4월 30일 |
기한의 마지막 날이 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날이 기한입니다(국세기본법 제5조 제1항). 계약일이 아니라 잔금일 기준이라는 점을 먼저 확인하세요.
자산별 양도소득세 예정신고 기한
자산 종류와 양도 방식에 따라 기한이 다릅니다(소득세법 제105조 제1항).
| 양도한 자산·방식 | 예정신고 기한 |
|---|---|
| 토지·건물(주택·상가), 분양권·조합원입주권 등 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 토지거래허가구역 토지를 허가 전에 대금 청산 | 허가일(허가 전 구역 지정이 해제되면 해제일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 부담부증여 중 채무 부분(양도로 보는 부분) | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 |
| 상장주식 대주주·비상장주식 등 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 |
| 해외주식, 파생상품 | 예정신고 대상 아님(다음 해 5월 확정신고) |
해외주식 양도세는 예정신고 없이 5월에 확정신고합니다. 자세한 내용은 미국주식 양도세 신고 방법을 참고하세요.
손해를 봐도 예정신고를 해야 하나요
양도소득세 예정신고는 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 해야 합니다(소득세법 제105조 제3항). 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실과 합산해 세금이 줄어들 수 있으므로 손실 건도 기한 안에 신고해 두는 것이 좋습니다.
반면 1세대1주택으로 전액 비과세되는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다(소득세법 제89조 제1항). 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 초과 부분이 과세되므로 예정신고 대상입니다.
예정신고 후 5월 확정신고가 필요한 경우
예정신고를 한 사람은 원칙적으로 다음 해 5월 확정신고를 하지 않아도 됩니다(소득세법 제110조 제4항). 다만 다음 경우에는 확정신고로 다시 합산해야 합니다(시행령 제173조 제5항).
| 확정신고가 필요한 경우 | 이유 |
|---|---|
| 같은 해에 누진세율 적용 자산을 2회 이상 예정신고하면서 이미 신고한 양도소득금액과 합산하지 않은 경우 | 합산하면 누진세율 구간이 올라감 |
| 토지·건물·부동산에 관한 권리 등을 2회 이상 양도해 기본공제 250만 원 적용 순서에 따라 세액이 달라지는 경우 | 기본공제는 1년에 한 번 |
| 토지·건물·부동산에 관한 권리 등 둘 이상 양도로 비교과세(제104조 제5항) 결과가 달라지는 경우 | 자산별 세율 합계와 전체 기본세율 중 큰 세액 적용 |
확정신고 기간은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다(소득세법 제110조 제1항). 한 해에 부동산을 2건 이상 판 경우에는 두 번째 예정신고 때 앞선 건과 합산해 신고하면 확정신고를 따로 하지 않아도 되는 경우가 많습니다.
양도소득세 예정신고를 하지 않았을 때 가산세
양도소득세 예정신고도 국세기본법상 신고에 포함되므로 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
| 가산세 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 무신고가산세 | 납부할 세액의 20%(부정행위는 40%) | 국세기본법 제47조의2 제1항 |
| 과소신고가산세 | 적게 신고한 세액의 10%(부정행위 부분은 40%) | 국세기본법 제47조의3 제1항 |
| 납부지연가산세 | 미납 세액 × 법정납부기한 다음 날부터 납부일 전날까지 일수 × 10만분의 22 | 국세기본법 제47조의4 제1항 제1호, 시행령 제27조의4 제1항 |
예정신고와 관련해 가산세가 부과된 부분에는 확정신고 때 같은 가산세를 다시 부과하지 않습니다(국세기본법 제47조의2 제5항).
기한 후 신고·수정신고 가산세 감면
기한을 넘겼더라도 빨리 신고할수록 가산세가 줄어듭니다(국세기본법 제48조 제2항). 세무서가 결정할 것을 미리 알고 신고한 경우는 감면되지 않습니다.
| 구분 | 기한이 지난 후 신고 시점 | 감면율 |
|---|---|---|
| 기한 후 신고(무신고가산세) | 1개월 이내 | 50% |
| 기한 후 신고(무신고가산세) | 1개월 초과 3개월 이내 | 30% |
| 기한 후 신고(무신고가산세) | 3개월 초과 6개월 이내 | 20% |
| 수정신고(과소신고가산세) | 1개월 이내 | 90% |
| 수정신고(과소신고가산세) | 1개월 초과 3개월 이내 | 75% |
| 예정신고를 안 했지만 확정신고 기한까지 기한 후 신고 | 확정신고 기한까지 | 50% |
납부지연가산세는 감면 대상이 아니므로 세금은 하루라도 빨리 내는 것이 유리합니다.
가산세 계산 예시
D씨는 2026년 10월 20일 잔금을 받은 상가의 양도소득세 1,000만 원을 기한(2026년 12월 31일)까지 신고하지 못했고, 2027년 1월 20일에 기한 후 신고와 납부를 했습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 무신고가산세 | 1,000만 원 × 20% | 200만 원 |
| 기한 후 신고 감면(1개월 이내 50%) | 200만 원 × 50% | −100만 원 |
| 납부지연가산세 | 1,000만 원 × 19일(1월 1일~1월 19일) × 10만분의 22 | 4만 1,800원 |
| 가산세 합계 | 100만 원 + 4만 1,800원 | 104만 1,800원 |
세금 1,000만 원 외에 가산세 약 104만 원을 더 내게 됩니다. 기한 안에 신고만 하고 납부를 못 했다면 무신고가산세 없이 납부지연가산세만 붙습니다.
세금이 1,000만 원을 넘으면 분할납부
예정신고로 낼 세액이 1,000만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(소득세법 제112조, 시행령 제175조).
| 납부할 세액 | 나중에 낼 수 있는 금액 | 예시 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 초과 2,000만 원 이하 | 1,000만 원을 넘는 금액 | 1,800만 원이면 800만 원 분납 |
| 2,000만 원 초과 | 세액의 50% 이하 | 3,000만 원이면 1,500만 원까지 분납 |
분할납부 대상이 아닌 금액을 기한까지 내지 않으면 납부지연가산세가 붙습니다.
양도소득 지방소득세 예정신고
양도소득에 대한 개인지방소득세는 국세와 별도로 납세지 관할 지방자치단체에 신고·납부합니다. 예정신고 기한은 소득세 예정신고 기한에 2개월을 더한 날입니다(지방세법 제103조의5 제1항).
| 구분 | 국세(양도소득세) | 지방소득세 |
|---|---|---|
| 신고처 | 납세지 관할 세무서 | 납세지 관할 지방자치단체 |
| 예정신고 기한(10월 20일 양도 예) | 2026년 12월 31일 | 2027년 2월 28일이 일요일이므로 2027년 3월 2일(3월 1일 공휴일) |
| 세액 | 소득세법에 따른 세액 | 국세 세율의 10% 수준(지방세법 제103조의3) |
지방세 기한도 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날로 연장됩니다(지방세기본법 제24조 제1항). 지방소득세도 양도차익이 없거나 손실이 난 경우 예정신고 대상입니다(지방세법 제103조의5 제2항).
양도소득세 예정신고 준비 순서
- 매매계약서에서 잔금일, 등기부등본에서 등기접수일을 확인해 양도일을 정합니다.
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날을 달력에 표시합니다.
- 취득 계약서, 취득세 영수증, 공사비·중개수수료 증빙을 모읍니다.
- 같은 해에 다른 양도 건이 있는지 확인해 합산 여부를 정합니다.
- 세액을 계산하고 1,000만 원을 넘으면 분할납부를 검토합니다. 계산은 부동산 양도소득세 계산 방법을 참고하세요.
- 국세 신고·납부 후 지방소득세 신고·납부 기한도 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 양도소득세 예정신고 기한은 계약일 기준인가요?
A. 아닙니다. 양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날이고, 잔금 전에 등기를 넘겼다면 등기접수일입니다. 그 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다.
Q2. 1세대1주택 비과세인데도 예정신고를 해야 하나요?
A. 12억 원 이하로 전액 비과세되는 양도소득에는 소득세를 과세하지 않습니다. 양도가액이 12억 원을 넘거나, 일시적 2주택·상속주택 등 특례를 적용받는다면 요건과 서류를 따로 확인하세요.
Q3. 예정신고를 하면 5월에 또 신고해야 하나요?
A. 원칙적으로 하지 않아도 됩니다. 다만 한 해에 2건 이상 양도하고 예정신고 때 합산하지 않아 세액이 달라지는 경우에는 5월 확정신고를 해야 합니다.
Q4. 공동명의면 신고는 누가 하나요?
A. 공동소유자 각자가 자기 지분에 대해 신고·납부합니다. 자세한 계산은 부부 공동명의 양도세에서 확인하세요.
Q5. 기한을 하루 넘겼는데 가산세가 얼마나 되나요?
A. 기한 후 1개월 이내에 신고하면 무신고가산세 20%의 절반이 감면되어 세액의 10%가 되고, 납부지연가산세는 하루 10만분의 22씩 붙습니다.
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공식 확인처
소득세법 제105조 · 소득세법 제106조 · 소득세법 제110조 · 소득세법 제112조 · 소득세법 시행령 제173조 · 소득세법 시행령 제175조 · 국세기본법 제47조의2 · 국세기본법 제48조 · 지방세법 제103조의5 · 지방세기본법 제24조
※ 이 글은 양도소득세 예정신고에 대한 일반 안내입니다. 실제 신고 화면과 제출 서류는 신고 시점에 국세청 안내로 확인하고, 복잡한 경우 세무서 또는 세무대리인과 상담하세요.