감정평가사 공인중개사 차이는 하는 일부터 다릅니다.
감정평가사는 토지 등의 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하고, 공인중개사는 부동산 거래를 알선합니다(감정평가법 제2조, 공인중개사법 제2조).
시험도 감정평가사는 1차 6과목·2차 3과목 논문형, 공인중개사는 1차 2과목·2차 3과목으로 구성이 다릅니다.
민법과 부동산학, 일부 부동산 공법은 범위가 겹칩니다.
합격 후에는 감정평가사가 실무수습을 마치고 등록하고, 공인중개사는 실무교육을 받은 뒤 중개사무소 개설등록을 합니다.
기준은 2026년 10월 26일 조회한 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률·공인중개사법과 각 시행령, Q-Net 시험정보입니다.
시험별 상세는 각 글로 연결합니다.
감정평가사 공인중개사 차이 한눈에 보기
| 구분 | 감정평가사 | 공인중개사 |
|---|---|---|
| 근거 법률 | 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 | 공인중개사법 |
| 핵심 업무 | 토지 등의 감정평가 (법 제10조) | 중개대상물 거래 알선 (법 제2조) |
| 시험 구성 | 1차 6과목(영어는 성적 대체) 2차 3과목 | 1차 2과목 2차 3과목 |
| 2차 방식 | 논문형 (기입형 병행 가능) | 1·2차 동시 시행 시 선택형 방식(Q-Net: 객관식 5지 선택형) |
| 응시 제한 (Q-Net 안내) | 법 제12조 결격사유 해당자 | 부정행위 처분 후 5년 등 (그 밖에는 제한 없음) |
| 업무 시작 전 | 실무수습 후 등록 (법 제17조) | 실무교육 후 개설등록 (법 제9조·제34조) |
필기 합격 기준은 두 시험 모두 매 과목 40점 이상·전 과목 평균 60점 이상입니다(감정평가법 시행령 제10조, 공인중개사법 시행령 제10조).
다만 2차 합격자를 정하는 보충 제도가 다릅니다.
감정평가사 공인중개사 차이: 업무 범위
| 구분 | 감정평가사 | 공인중개사 |
|---|---|---|
| 법률상 업무 | 공시지가 관련 평가, 자산재평가, 소송·경매용 평가, 금융기관 등 의뢰 평가, 감정평가 상담·자문 (감정평가법 제10조) | 중개대상물의 매매·교환· 임대차 등 권리 득실변경 알선(공인중개사법 제2조) |
| 함께 할 수 있는 업무 | 토지 등 이용·개발 조언, 부수 업무(같은 조) | 법인 개업공인중개사의 관리대행·상담·분양대행, 경매·공매 매수신청 대리 (제14조) |
| 금지·제한 예 | 토지 등 매매업 직접 금지 (제25조③) | 법인 개업공인중개사는 제14조 외 업무 겸업 제한 |
경매대상 부동산의 매수신청·입찰신청 대리는 개업공인중개사가 대법원규칙 요건을 갖춰 법원에 등록해야 할 수 있습니다(공인중개사법 제14조③).
등록한 감정평가사는 감정평가사사무소를 개설할 수 있고, 사무소에는 소속 감정평가사를 둘 수 있습니다(감정평가법 제21조).
공인중개사는 개설등록을 하거나 소속공인중개사로 고용 신고를 하고 일합니다.
감정평가사 공인중개사 차이: 시험 과목이 겹치는 부분
| 영역 | 감정평가사(별표 1) | 공인중개사(별표 1) |
|---|---|---|
| 민법 | 1차 「민법」 중 총칙, 물권 | 1차 「민법」 중 법률행위, 물권법(질권 제외), 계약법 일부 및 민사특별법 |
| 부동산학 | 1차 부동산학원론 | 1차 부동산학개론 (부동산감정평가론 포함) |
| 부동산 공법· 공시 법령 | 1차 감정평가 관계 법규 (국토계획법·건축법·도시정비법· 부동산등기법·공간정보법 등) | 2차 부동산공법, 부동산공시 법령(부동산등기법·공간정보법) |
| 한쪽에만 있는 과목 | 경제학원론, 회계학, 영어, 2차 감정평가실무·이론· 감정평가 및 보상 법규 | 공인중개사법·부동산거래신고법 및 중개실무, 부동산 관련 세법 |
같은 법률이라도 출제 범위는 각 시행령 별표 1이 정합니다.
예를 들어 감정평가사 민법은 총칙·물권이고, 공인중개사 민법은 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차가 더해집니다.
감정평가사 1차 영어는 토익 등 영어시험 성적으로 대체하고, 회계학이 들어 있습니다.
과목·영어 기준은 감정평가사 1차 시험 과목과 면제, 2차는 감정평가사 2차 시험 과목과 합격 기준에 있습니다.
공인중개사 과목과 합격 기준은 공인중개사 시험 응시자격과 과목을 참고하세요.
감정평가사 공인중개사 차이: 시험 방식과 합격 결정
| 구분 | 감정평가사 | 공인중개사 |
|---|---|---|
| 1차 방식 | 선택형 (시행령 제9조②) | 선택형 원칙 (시행령 제5조④) |
| 2차 방식 | 논문형, 기입형 병행 가능 (제9조③) | 논문형 원칙(제5조⑤), 동시 시행 시 선택형 방식(제5조②④) |
| 2차 보충 제도 | 최소합격인원 미달 시 40점 이상 중 평균 순 (제10조②③) | 선발예정인원 공고 시 40점 이상 중 총득점 순 (제10조②④⑤) |
| 1차 합격 효력 | 다음 회 시험에 한해 1차 면제(법 제15조②) | 다음 회 시험에 한해 1차 면제(시행령 제5조⑥) |
| 그 밖의 면제 | 감정평가 관련 기관 5년 이상 종사 시 1차 면제 | 법령상 경력 면제 없음 |
공인중개사 2차는 논문형이 원칙이지만, 1·2차를 동시에 시행하면 2차도 1차와 같은 선택형 방식(제4항)을 따릅니다(공인중개사법 시행령 제5조②④⑤).
Q-Net 시험정보는 1·2차를 같은 날 객관식 5지 선택형으로 안내합니다. 응시 회차의 시행 방법은 시행기관 공고로 확인하세요.
1·2차를 동시에 시행할 때 1차에 불합격하면 2차는 무효입니다(같은 조 ③). 인원 수치는 해마다 공고되므로 이 글에 적지 않았습니다.
합격 후 업무를 시작하기까지의 절차
| 단계 | 감정평가사 | 공인중개사 |
|---|---|---|
| 자격증 | 결격사유 없으면 발급 (시행령 제12조②) | 시·도지사가 교부 (법 제5조②) |
| 교육·수습 | 실무수습 1년, 1차 경력 면제 합격자는 4주 (시행령 제15조) | 개설등록 전 1년 이내 실무교육 45시간 (법 제34조①, 시행령 제28조) |
| 등록 | 국토교통부장관에 등록, 주기적 갱신(법 제17조) | 등록관청에 중개사무소 개설등록(법 제9조) |
| 이후 교육 | 징계 시 교육연수 등 (시행령 제16조의2) | 실무교육 후 2년마다 연수교육 12~16시간 |
공인중개사 실무교육 시간은 2026년 1월 1일 시행 개정 시행령 기준입니다.
그 전에 종전 기준 실무교육을 이수한 사람은 개정 기준을 이수한 것으로 봅니다(부칙 제2조).
중개사무소 개설등록에는 실무교육 이수와 건축물대장에 기재된 건물의 사무소 확보가 필요합니다(시행령 제13조①1호).
소속공인중개사도 고용 신고 전에 실무교육을 받습니다(법 제34조②).
내 상황별로 먼저 볼 자격
| 내 상황 | 먼저 볼 자격 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 부동산 거래 알선· 중개사무소 운영 목표 | 공인중개사 | 실무교육과 개설등록 기준 |
| 공시지가·보상·담보 등 가치 판정 업무 목표 | 감정평가사 | 영어 성적, 회계학, 2차 논문형 |
| 감정평가법인 등에서 관련 업무 5년 이상 | 감정평가사 | 1차 면제 대상 기관· 업무 인정 범위 |
| 민법·부동산학을 먼저 공부해 둔 경우 | 둘 다 겹침 | 과목별 출제 범위 차이 |
겹치는 과목이 있어도 한쪽 합격으로 다른 시험 과목이 면제되지는 않습니다.
각 법령의 면제는 자기 시험 1차 합격자와 감정평가사 경력자 면제뿐입니다.
공인중개사와 주택관리사 비교는 공인중개사 주택관리사 차이, 경력 면제가 있는 다른 전문자격은 행정사 시험 과목과 면제를 참고하세요.
선택 전 체크: ① 하려는 업무(가치 판정 / 거래 알선) ② 영어 성적·회계학 준비 여부 ③ 2차 방식(논문형 / 동시 시행 시 선택형) ④ 합격 후 실무수습·실무교육 기간 ⑤ 일정·응시료: 시행기관 공고 확인
내 학력·경력 조건으로 응시할 수 있는 다른 부동산 분야 자격증도 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사가 있으면 감정평가사 시험 과목이 면제되나요?
아닙니다. 감정평가사 1차 면제는 1차 합격자의 다음 회 면제와 감정평가 관련 기관 5년 이상 종사자 면제뿐입니다(감정평가법 제15조).
Q. 두 시험에 응시자격 제한이 있나요?
학력·경력 제한은 없습니다. 감정평가사는 최종 합격 발표일 기준 결격사유자가 응시할 수 없고, 공인중개사는 부정행위 처분 후 5년, 자격 취소 후 3년 등이 지나지 않으면 응시할 수 없습니다.
Q. 감정평가사도 부동산 매매를 직접 할 수 있나요?
감정평가법인등은 토지등의 매매업을 직접 해서는 안 됩니다(감정평가법 제25조③). 감정평가와 관련된 상담·자문은 법 제10조의 업무입니다.
Q. 공인중개사 2차는 주관식인가요?
시행령상 2차는 논문형이 원칙이지만, 1·2차를 동시에 시행하면 선택형 방식을 따릅니다(제5조②④⑤). Q-Net 시험정보는 1·2차 모두 객관식 5지 선택형으로 안내하므로 응시 회차 공고로 확인하세요.
Q. 합격하면 바로 일할 수 있나요?
감정평가사는 실무수습(원칙 1년)을 마치고 등록해야 하고, 공인중개사는 실무교육을 받은 뒤 개설등록 또는 소속공인중개사 고용 신고를 해야 업무를 할 수 있습니다.
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참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 10월 26일 조회).
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조·제10조·제12조·제14조~제17조·제21조·제25조
- 같은 법 시행령 제9조·제10조·제12조·제14조~제16조의2·별표 1
- 공인중개사법 제2조·제4조~제6조·제9조·제14조·제34조, 같은 법 시행령 제5조·제6조·제10조·제13조·제28조·별표 1
- Q-Net 감정평가사·공인중개사 시험정보