부동산개발 전문인력은 부동산개발업을 등록할 때 상근으로 2명 이상 갖춰야 하는 인력입니다(부동산개발업법 시행령 제4조②).
자격증만으로 되는 것이 아니라 자격별 경력 요건과 사전교육 이수가 함께 필요합니다.
예를 들어 공인중개사는 자격 취득 후 일정 규모 이상의 부동산개발 회사 등에서 관련 업무 3년이 필요하고, 건축사는 자격만으로 범위에 들어갑니다.
이 글은 2026년 11월 2일 조회한 부동산개발업법·시행령 별표 1과 국토교통부 고시 2건의 원문으로 정리했습니다.
부동산개발 전문인력 핵심 요약
| 항목 | 기준(근거) |
|---|---|
| 인원 | 상근 2명 이상 (시행령 제4조②2) |
| 자격 범위 | 법률·금융·실무 3개 분야 (시행령 별표 1) |
| 사전교육 | 종사 전 이수, 60시간 (법 제5조②, 교육 규정 제9조) |
| 연수교육 | 사전교육 후 3년마다, 20시간 (법 제5조②, 교육 규정 제9조) |
| 변경 | 전문인력 변경 보고 (법 제17조3호) |
특수목적법인은 따로 정한 요건이 있어, 전문인력 5명 이상을 확보한 자산관리회사 등과 위탁계약을 맺는 방식입니다(시행령 제6조②).
부동산개발업 등록 대상과 등록요건
타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하려면 시·도지사에게 등록해야 합니다(법 제4조①).
시행령 제3조가 정한 규모는 다음과 같습니다.
- 건축물: 연면적 3천제곱미터 또는 연간 5천제곱미터
- 주거 복합 건축물: 비주거 부분 연면적 기준(비주거 비율 30퍼센트 이상인 경우)
- 토지: 면적 5천제곱미터 또는 연간 1만제곱미터
국가·지방자치단체, 지정된 공공기관·지방공기업, 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자(주택건설사업 시) 등은 등록 대상에서 빠집니다(법 제4조① 단서).
등록요건은 자본금(개인은 영업용자산평가액), 사무실, 상근 부동산개발 전문인력 2명 이상입니다(법 제4조②, 시행령 제4조).
외국인 전문인력은 주재·기업투자·무역경영 체류자격을 갖춰야 합니다.
부동산개발 전문인력 자격별 범위
법 제5조①은 변호사·법무사·공인회계사·세무사·감정평가사·공인중개사·건축사, 부동산 관련 학위 소지자, 건설기술인 등을 열거합니다.
세부 자격과 경력은 시행령 별표 1이 정합니다.
| 분야 | 자격과 추가 요건 |
|---|---|
| 법률 | 변호사 자격 후 법률 사무 2년 이상 |
| 금융① | 공인회계사 등록 후 해당 분야 3년 이상 |
| 금융② | 자산운용전문인력 등록자 또는 3년 이상 등록 경력 |
| 금융③ | 은행 등 10년 이상 근무 중 개발 금융·심사 3년 이상 |
| 실무① | 감정평가사 등록 후 해당 분야 3년 이상 |
| 실무② | 법무사·세무사·공인중개사 또는 부동산 관련 학사 이상 + 관련 업무 3년(석사 2년) |
| 실무③ | 건축사 |
| 실무④ | 토목·건축·도시교통·조경 분야 특급·고급 건설기술인 |
| 실무⑤ | 국가·공공기관 등 경력자 (고시 기준) |
부동산 관련 학위는 경영학·경제학·법학·부동산학·지리학·도시공학·토목공학·건축학·건축공학·조경학 및 이에 상당하는 분야입니다(별표 1 비고 1, 고시 제6조).
비슷한 등록 전문인력 기준은 주택임대관리업 등록 전문인력 기준에서도 볼 수 있습니다.
공인중개사·법무사·세무사의 경력 조건
별표 1 실무 제2호의 3년은 아무 회사 경력이나 인정되지 않습니다.
고시 제5조는 근무처를 등록사업자·등록 주택건설사업자 등 부동산개발업자로서 일정 실적을 갖춘 곳으로 정합니다.
- 사업실적: 최근 5년 이내 건축물 연면적 합계 5천제곱미터 이상 또는 토지 면적 합계 1만제곱미터 이상
- 또는 고시가 정한 부동산개발 부문 매출액 기준 충족
부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사·자산관리회사, 등록 부동산투자자문회사, 장관이 인정한 연구기관 등도 근무처로 인정됩니다(별표 1, 고시 제7조).
인정되는 업무는 부동산개발에 직접 관련된 취득·처분·관리·개발·자문 업무입니다(고시 제8조).
경력은 경력증명서와 근무처의 실적 증빙 서류로 확인합니다(고시 제13조·제14조).
공인중개사 시험 정보는 공인중개사 시험 응시자격과 과목에 정리했습니다.
부동산개발 전문인력 사전교육과 연수교육
부동산개발 전문인력이 되려면 사전교육을 받아야 하고, 계속 종사하려면 사전교육 이수일부터 3년마다 연수교육을 받아야 합니다(법 제5조②).
3년이 지난 뒤 다시 전문인력으로 종사하면 3개월 이내에 연수교육을 받아야 합니다(법 제5조③).
| 구분 | 교육 규정 기준 |
|---|---|
| 사전교육 시간 | 60시간(제9조) |
| 연수교육 시간 | 20시간(제9조) |
| 신청 조건 | 전문인력 자격요건을 미리 갖출 것(제4조) |
| 수료 기준 | 80퍼센트 이상 수강, 평가 60점 이상(제13조) |
| 일부 면제 | 자격 시험과목과 같은 과목, 18시간 한도(제8조) |
교육기관은 국토교통부장관이 지정해 관보에 고시합니다(시행령 제10조, 교육 규정 제6조).
이 글은 특정 기관명을 적지 않았으니 지정 고시와 등록관청 안내를 확인하세요.
등록 후 전문인력 변경과 요건 미달
등록사업자는 임원과 부동산개발 전문인력이 바뀌면 시·도지사에게 보고해야 합니다(법 제17조3호).
등록요건에 미달하면 시·도지사가 등록을 취소할 수 있습니다(법 제25조②1).
다만 전문인력 요건 미달은 사유 발생일부터 80일이 지나지 않은 경우 예외로 봅니다(시행령 제19조2호).
부동산개발 전문인력 체크: ① 상근 2명 이상 ② 별표 1 자격과 경력 ③ 공인중개사·법무사·세무사는 실적 갖춘 근무처 3년 ④ 사전교육 60시간 ⑤ 3년마다 연수교육 20시간 ⑥ 변경 보고
등록신청과 전문인력 변경 보고의 접수는 시행령 제25조에 따라 지정·고시된 기관에 위탁됩니다.
접수 창구와 처리 기간은 시·도 안내로 확인하세요.
이 글은 법령과 고시에 적힌 전문인력 기준만 다뤘습니다.
내 조건으로 응시할 수 있는 다른 자격증도 찾아볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공인중개사 자격만 있으면 부동산개발 전문인력이 되나요?
아닙니다. 시행령 별표 1은 공인중개사 자격 취득 후 일정 실적을 갖춘 부동산개발업자 등에서 부동산개발 관련 업무 3년(부동산 관련 석사 이상은 2년) 이상 종사를 요구하고, 사전교육도 이수해야 합니다.
Q. 자격 없이 학위만으로도 가능한가요?
부동산 관련 분야 학사 이상 학위를 취득한 후 실적 기준을 갖춘 근무처에서 관련 업무 3년(석사 이상 2년) 이상 종사하면 별표 1 실무 제2호에 해당합니다. 학과 범위는 별표 1 비고와 고시 제6조로 확인하세요.
Q. 건축사나 건설기술인은 경력이 따로 필요한가요?
별표 1은 건축사를 경력 조건 없이 적고 있습니다. 건설기술인은 토목·건축·도시교통·조경 분야의 특급 또는 고급이어야 합니다(고시 제9조). 두 경우 모두 사전교육은 받아야 합니다.
Q. 사전교육에서 면제되는 과목이 있나요?
변호사·공인회계사·감정평가사·공인중개사·법무사·세무사·건축사·건설기술자는 자격 시험과목과 같거나 비슷한 사전교육 과목을 18시간 한도에서 면제받을 수 있습니다(교육 규정 제8조).
Q. 전문인력이 퇴사해 1명이 되면 바로 등록이 취소되나요?
요건 미달은 등록취소 사유가 될 수 있지만, 전문인력 요건 미달 사유가 발생한 날부터 80일이 지나지 않은 경우는 예외입니다(시행령 제19조2호). 변경 사항은 보고해야 합니다.
함께 보면 좋은 글
- 주택임대관리업 등록 전문인력 기준: 자기관리형·위탁관리형
- 주택관리업 등록 기술인력 기준: 주택관리사 등
- 주택건설사업자 등록 기술인력: 건설기술인 인정
- 건설업 등록 기술인력 자격 기준: 업종별 기술능력
- 건설엔지니어링업 등록 기술인력: 분야별 인원
- 기술사사무소 개설등록 기준: 개인·합동
- 공인중개사 시험 응시자격과 과목: 1차·2차
- 감정평가사 공인중개사 차이: 업무·시험 비교
- 공인중개사 주택관리사 차이: 자격 후 업무
- 공인중개사 자격증 재교부: 신청 방법
- 국가자격증 종류와 민간자격 차이: 자격 구분
참고 이 글의 근거 자료입니다(2026년 11월 2일 조회).
- 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조·제5조·제17조·제25조
- 같은 법 시행령 제3조·제4조·제9조·제10조·제19조·별표 1
- 부동산개발 전문인력의 자격인정방법 및 절차 기준(국토교통부고시)
- 부동산개발 전문인력의 교육에 관한 규정(국토교통부고시)