부동산 증여 세금은 증여받은 사람이 내는 증여세와 취득세가 중심입니다. 증여세는 증여재산을 시가로 평가해 계산하고, 취득세는 무상취득 표준세율 3.5%가 원칙이지만 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%가 적용될 수 있습니다(지방세법 제11조, 제13조의2).
부동산 증여 세금은 증여하는 사람의 주택 수와 지역, 채무 인수 여부에 따라 크게 달라집니다. 같은 아파트라도 부모가 1세대 1주택자인지에 따라 취득세가 수천만 원 차이 날 수 있습니다.
부모님 아파트를 증여받을 때 세금이 얼마인지 궁금한 분, 부동산 증여 세금 중 취득세 중과 여부를 확인하려는 분, 증여세와 취득세 신고 기한을 함께 정리하려는 분을 위한 글입니다.
부동산 증여 세금의 종류, 증여세 계산, 증여 취득세 과세표준과 세율, 조정대상지역 중과와 예외, 신고 기한, 계산 예시, 증여 후 양도할 때 주의할 점, FAQ를 정리했습니다.
핵심 요약
- 부동산 증여 세금은 수증자가 내는 증여세와 취득세가 기본이고, 부담부증여라면 증여자에게 양도소득세가 생깁니다.
- 증여세는 증여일 현재 시가(유사매매사례가액·감정가액 등)로 평가한 금액에서 증여재산공제를 빼고 10~50% 세율로 계산합니다.
- 증여 취득세 과세표준은 시가인정액이 원칙이고, 시가표준액 1억 원 이하이면 시가표준액을 선택할 수 있습니다.
- 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받으면 12% 세율이지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 제외됩니다.
- 증여세와 증여 취득세는 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
부동산 증여 세금의 종류
| 세금 | 내는 사람 | 과세 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 수증자 | 증여재산가액 − 인수 채무 − 증여재산공제 | 상속세 및 증여세법 제47조, 제53조 |
| 취득세 | 수증자 | 무상취득 과세표준(시가인정액 등) × 세율 | 지방세법 제10조의2, 제11조 |
| 양도소득세 | 증여자(부담부증여의 채무 부분) | 채무액 부분의 양도차익 | 소득세법 제88조 제1호 |
채무를 함께 넘기는 경우의 계산은 부담부증여 양도세·증여세에 정리했습니다.
부동산 증여 세금 중 증여세 계산
증여세는 증여일 현재 시가로 평가하며, 평가기간은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지입니다(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항). 아파트는 같은 단지의 비슷한 주택 거래가액이 시가가 될 수 있으므로 상속 부동산 평가 방법의 기준을 함께 확인하세요.
과세가액에서 10년 이내 같은 증여자(직계존속은 그 배우자 포함)에게 받은 증여를 합산하고, 증여재산공제(성년 자녀 5천만 원 등)를 뺀 뒤 10~50% 세율을 적용합니다. 공제 한도와 10년 합산은 자녀 증여세 비과세 한도에서 확인하세요.
증여 취득세 과세표준과 세율
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 과세표준 원칙 | 시가인정액(취득일 전 6개월부터 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액·경매·공매가액 등) | 지방세법 제10조의2 제1항, 시행령 제14조 |
| 시가인정액이 없으면 | 시가표준액 | 지방세법 제10조의2 제2항 제3호 |
| 시가표준액 1억 원 이하 | 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액 | 지방세법 제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2 |
| 표준세율 | 무상취득 1천분의 35(3.5%) | 지방세법 제11조 제1항 제2호 |
| 중과세율 | 조정대상지역의 시가표준액 3억 원 이상 주택: 12%(표준세율 4% + 중과기준세율 2%의 4배) | 지방세법 제13조의2 제2항, 시행령 제28조의6 제1항 |
배우자나 직계존비속에게 부동산을 취득하면 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 대가를 지급한 사실이 취득자의 소득 등으로 증명되는 경우 등에만 유상취득으로 봅니다(지방세법 제7조 제11항).
부담부증여도 같습니다. 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여는 위 기준을 적용하므로, 채무 부분이 유상취득으로 인정되어야 그 채무부담액에 유상취득 과세표준을 적용하고 나머지에 무상취득 과세표준을 적용합니다(지방세법 제7조 제12항, 제10조의2 제6항).
증여세 평가액과 취득세 과세표준의 차이
증여세 평가액과 증여 취득세 과세표준은 비슷해 보이지만 근거 법률과 대안 기준이 다릅니다.
| 구분 | 증여세(국세) | 증여 취득세(지방세) |
|---|---|---|
| 원칙 | 증여일 현재 시가 | 취득일 현재 시가인정액 |
| 평가기간 | 증여일 전 6개월부터 후 3개월 | 취득일 전 6개월부터 후 3개월 |
| 시가로 보는 가액 | 매매·감정·수용·경매·공매가액, 유사매매사례가액 등 | 매매사례가액·감정가액·경매·공매가액 등 |
| 시가가 없을 때 | 보충적 평가방법(공시가격 등) | 시가표준액 |
| 근거 | 상속세 및 증여세법 제60조·제61조, 시행령 제49조 | 지방세법 제10조의2, 시행령 제14조 |
같은 아파트라도 증여세 평가액과 취득세 과세표준이 다르게 정해질 수 있으므로 신고 전에 각각 확인해야 합니다.
조정대상지역 증여 취득세 중과의 예외
조정대상지역 주택이라도 다음 경우에는 12% 중과를 적용하지 않습니다(지방세법 시행령 제28조의6 제2항).
| 예외 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 1주택자의 주택을 가족이 증여받는 경우 | 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 그 주택을 배우자(사실혼 제외), 직계존속, 직계비속이 무상취득 |
| 이혼 재산분할 | 민법상 재산분할로 인한 취득(지방세법 제15조 제1항 제6호) |
조정대상지역 여부는 증여 시점의 국토교통부 공고로 확인해야 합니다. 1세대의 범위와 주택 수 계산은 지방세법 시행령에서 따로 정하므로 증여 전에 관할 시·군·구에 확인하는 것이 안전합니다.
부동산 증여 세금 신고 기한
| 세금 | 기한 | 근거 |
|---|---|---|
| 증여세 | 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 상속세 및 증여세법 제68조 |
| 증여 취득세 | 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 지방세법 제20조 제1항 |
| 양도소득세(부담부증여 채무 부분) | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 | 소득세법 제105조 제1항 제3호 |
기한 안에 등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제4항). 증여세 신고 절차는 증여세 신고 방법을 참고하세요.
부동산 증여 세금 계산 예시
조정대상지역 아파트(시가인정액 8억 원, 시가표준액 5억 5천만 원)를 부모가 성년 자녀에게 채무 없이 증여한다고 가정합니다. 자녀가 10년 안에 받은 다른 증여는 없습니다.
| 구분 | 부모가 1세대 1주택자 | 부모가 다주택자 |
|---|---|---|
| 증여세 과세표준(8억 원 − 5천만 원) | 7억 5,000만 원 | 7억 5,000만 원 |
| 증여세 산출세액 | 1억 6,500만 원 | 1억 6,500만 원 |
| 신고세액공제 3% 반영 후 | 1억 6,005만 원 | 1억 6,005만 원 |
| 취득세율 | 3.5%(중과 예외) | 12%(중과) |
| 취득세(8억 원 기준) | 2,800만 원 | 9,600만 원 |
| 증여세 + 취득세 | 1억 8,805만 원 | 2억 5,605만 원 |
같은 아파트라도 취득세 중과 여부에 따라 부동산 증여 세금 합계가 6,800만 원 차이 납니다. 지방교육세 등 부가세목은 포함하지 않았습니다.
증여받은 부동산을 팔 때 주의할 점
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 팔면, 증여한 사람이 취득한 가액을 취득가액으로 보고 양도차익을 계산합니다(소득세법 제97조의2 제1항). 낸 증여세는 필요경비에 넣습니다.
이 규정은 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우나, 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우에는 적용하지 않습니다(같은 조 제2항). 부부 사이 증여 사례는 부부 공동명의 양도세를 참고하세요.
부동산 증여 세금 확인 순서
- 증여할 부동산의 시가인정액과 시가표준액을 확인합니다.
- 부동산이 조정대상지역에 있는지, 증여자가 1세대 1주택자인지 확인합니다.
- 대출·전세보증금을 함께 넘기는지 정합니다.
- 증여세와 취득세를 계산하고, 10년 안에 팔 계획이 있으면 이월과세를 검토합니다.
- 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세와 취득세를 신고합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 아파트 증여 취득세는 공시가격으로 내나요?
A. 증여 취득세 과세표준은 시가인정액이 원칙입니다. 시가인정액이 없거나 시가표준액이 1억 원 이하인 경우 등에만 시가표준액을 쓸 수 있습니다.
Q2. 조정대상지역 아파트를 증여받으면 무조건 12%인가요?
A. 시가표준액 3억 원 이상 주택이 대상이며, 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 중과에서 제외됩니다.
Q3. 증여세와 취득세 신고 기한이 같나요?
A. 둘 다 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다. 다만 그 전에 등기를 하려면 등기 신청일까지 취득세를 내야 합니다.
Q4. 증여 후 바로 팔면 세금이 줄어드나요?
A. 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 이월과세가 적용될 수 있습니다.
Q5. 부담부증여로 하면 취득세도 달라지나요?
A. 채무부담액이 유상취득으로 인정되면 그 부분은 유상취득 기준을, 나머지는 무상취득 기준을 적용합니다. 배우자·직계존비속 사이에서는 채무 상환 능력 등 대가 지급 사실이 증명되어야 유상취득으로 봅니다.
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공식 확인처
지방세법 제7조 · 지방세법 제10조의2 · 지방세법 제11조 · 지방세법 제13조의2 · 지방세법 시행령 제28조의6 · 지방세법 제20조 · 상속세 및 증여세법 제53조 · 소득세법 제97조의2
※ 이 글은 부동산 증여 세금에 대한 일반 안내입니다. 취득세 중과 여부와 주택 수 판단은 세대 구성과 보유 주택에 따라 달라지므로 증여 전 관할 시·군·구와 세무서 또는 세무대리인에게 확인하세요.